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对当前房地产开发各阶段成本控制问题探讨 　　[摘要]当今，随着“国九条”“国十条”政策的颁布，国家对楼市的调控政策进一步加大，特别是在去年2011年随着中央对楼市调控的进一步加大，中国的房地产市场整体出现低迷，部分实力不太雄厚的房地产企业出现生存危机的局面，因此，通过对房地产成本的控制来改善房地产企业的生存危机，显得格外重要，面对土地交易方式的变革和国家对房地产行业的宏观调控造成了开发商赢利模式的改变，更加速了行业重新洗牌的进程，促使房地产企业向规模化、正规化转型，在这一环境下如何进行房地产的成本控制是我们面临解决的重要问题。 　　[关键词]房地产；成本控制；问题 　　中图分类号： F406 文献标识码： A 文章编号： 　　1前言 　　 　　房地产成本的控制贯穿于房地产开发（从项目立项到交付使用）的整个过程，我们首先应当确定控制的整体成本目标。然后再将总体成本目标进行分解，将成本控制分解到开发的每个阶段，特别是对成本控制影响较大的阶段，如规划立项，设计。我们更要认真分析，积极地采取措施，摒弃只将房地产成本控制权限于施工过程的旧观念。对开发过程中的每一个阶段，要注意密切跟踪、监控。将成本控制消化在开发过程中。 　　2当前我国房地产成本控制的现状 　　2.1成本管理的重点侧重于对建安成本的管理，压低工程造价，同时施工单位为争取中标竞相压价。竞争的结果可能导致部分工程造价偏离合理水平，给按计划实施带来困难。因为如果造价水平偏低，在利益的驱动下，施工单位在选材上，施工工艺完成上，可能以次充好，或者不按施工工艺达规范施工，这样轻者造成社会资源的浪费，重者埋下工程质量隐患[1]。 　　2.2成本管理的重点侧重于高层的领导意图，凭借经验去开展控制工作，具体项目的进行中，没有对成本控制的每个阶段、侧重点及其与质量、进度、安全之间的相互关系进行系统的管理。成本控制的系统化、科学化不够。 　　2.3对成本管理实行实时跟踪，由于房地产项目的实施周期长，而实施过程不可逆转，有部分房地产企业采取实时跟踪来实现对成本的控制。但是由于缺乏有效的管理工具和管理体系，管理的结果并不十分明显，还可能造成资金使用成本偏高。 　　3目前各阶段成本控制存在的问题和原因 　　3.1项目决策阶段成本控制中存在的主要问题：1）没有对开发的项目进行系统地可行性研究。2）在项目决策的分析中，没有将项目的成本控制有效地参与决策的研究中。3）很多公司对于项目位置的判断，仅仅按照领导的意志进行。成本控制的分析只是为了配合个人的决策要求，没有真正达到对项目的成本实施控制。4）盲目根据根据地价来选择项目，众所周知，房地产的开发成本主要由土地价格与建筑安装成本构成，特别是地价，作为房地产开发成本控制第一位控制要素，显得格外重要，曾经有位著名的房地产策划大师说过，位置就是一切，不同的规划区位，地价的悬殊很大，这给地产的开发成本带来了很大影响，但是仅仅通过地价来进行成本控制是不科学的，因为这会让我们忽视了还有影响成本重要的一项是投资环境，如有的区位处于偏远的城郊，尽管购置的地价便宜，但由于地域偏僻，交通不便，这会为将来的商品房销售带来困难，影响整体项目的收益。因此对于项目地点选择，地价只是其中有影响的重要一项，除此以外，我们还应将土地价格、投资环境、还有政府的投资政策等相关因素进行综合考虑分析[2]。分析原因主要是：1）项目决策方法不科学，投资决策缺少定量分析。2）组织机构建设不完善，人力资源组织不力。 　　3.2规划设计阶段成本控制中存在的主要问题 　　设计阶段控制是早期阶段所忽视的一个重要环节，当今的房地产企业相当大一部分开发公司都是由之前的建筑安装公司转变过来的，对于在施工过程中的成本控制，他们有着丰富的管理经验，但对前期的开发设计阶段的成本控制没有给予足够的重视。据国内外资料显示，当设计阶段的施工图纸确定过以后，开发成本的80%已基本确定。设计中成本控制的缺失将会导致技术与经济的错位不一致。在当前的市场环境中，很多开发商由于思想意识不足，加之自身设计专业技术力量的缺失，导致在规划设计前没有有效地对设计评审方案和其经济合理性进行控制，造成项目设计方案的经济合理性被忽视且设计质量不高如：建筑只考虑美观而不实用，结构设计过于保守，专业设计相互不配套等矛盾的现象等，这些前期工作的不足都将造成后期施工过程现场的变更、返工现象层出不穷，成本的风险进一步加大。分析原因主要是：①地产公司缺乏设计成本控制的管理人员，特别是缺少专业审图人员对设计中影响成本的环节进行优化控制②公司对设计院的成本控制没有相应的制约措施。在设计任务书中对经济成本的要求落后，没有对设计部门形成约束。对于设计只是满足于合理、安全。对经济考虑较少。③设计中没有实行限额设计。④缺乏标准化设计理念，设计速