房地产的投资与风险管理.docVIP

PAGE 2 论房地产的投资与风险管理 　　一、房地产的定义 房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。 房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为HYPERLINK /view/10970.htm不动产。可以有三种存在形态：即土地 、建筑物、房地合一。在HYPERLINK /view/303408.htm房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。 二、房地产投资管理篇概论 所谓HYPERLINK /lunwen_list.php?keyword=/%25H%22j=G:房地产投资，是指资本所有者将其资本投入到房地产业，以期在将来获取预期收益的一种经济活动。 （一）HYPERLINK /lunwen_list.php?keyword=/%25H%22j=G:房地产投资概述 HYPERLINK /lunwen_list.php?keyword=/%25H%22j=G:房地产投资形式多种多样，HYPERLINK /wiki//%25H%22j/%1A%126cB%25房地产开发企业所进行的HYPERLINK /wiki//%25H%22j/%1A%12房地产开发是人们最熟悉的一种类型；为了出租经营而购买住宅或办公楼也是相当普遍的HYPERLINK /lunwen_list.php?keyword=/%25H%22j=G:房地产投资类型；将资金委托给HYPERLINK /wiki/@5=@=G%3A)%1B;.信托投资公司用以购买或开发房地产也是HYPERLINK /lunwen_list.php?keyword=/%25H%22j=G:房地产投资；HYPERLINK /wiki/6cB%25企业建造工厂、学校建设校舍、政府修建水库等等，都属于HYPERLINK /lunwen_list.php?keyword=/%25H%22j=G:房地产投资。尽管它们表现形式各异，但它们都有一个共同的特点，即通过牺牲现在的某些利益换取预期收益。要强调的是，“现在的某些利益”是指即期的、确定性的利益，但预期收益却要到未来才能实现，而且这种未来收益在时间和总量上都难以精确预测。所以，HYPERLINK /lunwen_list.php?keyword=/%25H%22j=G:房地产投资决策中，估算HYPERLINK /wiki/GL%239!.总成本和HYPERLINK /wiki/0k8c利润的同时还应考虑时间因素。只有在比较项目收益和支出的总量与时间的基础上，并考虑HYPERLINK /wiki/D%14%22R预测的HYPERLINK /wiki/F3@5;%1E6-置信水平时，才有可能作出合理的HYPERLINK /wiki/=G%3A.f%22O投资决策。 另外，因为在HYPERLINK /wiki/%3A@%23%11.%1D,3市场经济条件下，投资者往往同时面对多种投资机会，虽然各个投资机会的即期支出相对来说容易确定，但是它们的未来收益却是难以确定的；而且，投资者在HYPERLINK /wiki/.f%22O决策之前，诱人的机会常常不只一个，但投资者可资利用的HYPERLINK /wiki/G%3AD$资源却总是有限的，因此，这时就需要有一种方法能够对各种投资方案进行评估，帮助投资者在各种限制条件的前提下，例如可以承受的风险、所要求的HYPERLINK /wiki/G%3A%22j1g%1F@D资产流动性、投资组合平衡以及来自管理部门的有关限制条件等等，使得最终所选择的投资项目获得最大的效益。 （二）HYPERLINK /lunwen_list.php?keyword=/%25H%22j=G:房地产投资的特点　　1、房地产具有不可移动性、区域性　　HYPERLINK /lunwen_list.php?keyword=/%25H%22j=G:房地产投资的对象是HYPERLINK /wiki/%22+%1F%22j不动产，土地及其地上建筑物同属于不动产范畴都具有固定性和不可移动性。不仅位置是固定的，而且土地上的建筑物及其某些附属物一旦形成，也不能移动。房地产位置的固定性导致房地产的区域性和个别性,造成城镇与城镇之间、同一城镇不同区域之间以及同一城镇区域地段与地段之间的差异性,房地产的价值在很大程度上取决于其所处的地理位置。这一特点给HYPERLINK /wiki//%25H%22j)%19(h房地产供给和HYPERLINK /wiki/@X7c需求带来重大影响，如果投资失误会给投资者和城市建设造成严重后果，所以投资决策对HYPERLINK /lunwen_list.php?keyword=/%2