基于精细化理念下厦门保障性租赁房套内空间性能优化设计初探.docVIP

基于精细化理念下厦门保障性租赁房套内空间性能优化设计初探 　　摘要：本文以厦门市保障性租赁房为研究对象，为达到提高套内空间整体性能的目的，借鉴精细化设计的理念，提出保障性租赁房套内空间的设计原则。并着重分析了保障性租赁房套内空间充分利用的方法和技巧。 　　关键词：保障性租赁房；精细化设计理念；套内空间 　　中图分类号：TU22 　　文献标识码：A 　　文章编号：1008-0422（2013）06-0047-03 　　1 背景 　　保障性普通租赁房是提供给既不属于最低生活保障线以下又无经济能力购买社会保障性商品住房的中低收入家庭，属保障性住房的一种。厦门市在2006年就开始实施住房保障政策，目前这一政策已惠及两万多个家庭、4万多人口。厦门市对不同收入家庭实行不同的住房保障政策，包括保障性商品房、保障性租赁房和廉租房3种类型。而在计划建设的保障性住房中，有85%属于保障性租赁房。厦门市保障性住房正走向“租售并举，以租为主”的供应结构。 　　保障性普通租赁房不同于传统的廉租房，不再只是针对城市的最低收入人群，它还包括了许多中等偏低收入的“夹心层群体”。“夹心层”包含的范围较广，可以包括普通的工人、刚就业的大学生、高级知识分子等涉及不同学历、不同职业、不同收入水平的多种人群。“夹心层”人群已不是传统意义上的“低收入人群”，不再是只要求有房住即可，他们有自己的见识，有自己的生活方式，需要住房空间有一定的舒适性。而我国的保障性租赁房建设还处于刚起步阶段，相关经验及研究积累较少，面对大量的建设需求，急需对保障性租赁房的设计展开深入的研究。 　　2 精细化理念的提出 　　“精细化”这个概念最早是由日本企业在二十世纪五十年代提出的，源于丰田生产方式（简称TPS）。主要是管理者用来调整产品、服务和运营过程的技术方法。精细化管理的最大贡献在于成本的控制，实现精细化管理的企业一般都能将成本控制到最优，管理的精细化能够优化流程，降低成本，提高产品的质量。 　　2009年2月在清华大学举行了“首届中国住宅精细化建造产学研合作论坛”上，中国房地产及住宅研究会副会长张元??指出：“精细化设计的实质是不放过一寸面积的合理利用和充分利用，不放过一个创造舒适生活的细节，不浪费住户的一分钱财，不浪费国家的一点资源。” 　　对于保障性租赁房来说，在性质上是作为解决中低收入群体的公共资源，是节约型住宅。但不是简陋住宅，其设计标准并不应该低于普通住宅，反而更应重视，体现出社会的关怀。“小而精”是保障性租赁房套内空间设计的首要条件。这里的“精”并不等同于商品房的“精装修”，而是指合理和充分利用空间，使套内空间功能完善、尺度宜人、适度灵活、细节到位。通过这样的精细化设计达到保障性租赁房整体性能的改善。 　　3 厦门市保障性租赁房的特点 　　3.1 面积标准 　　2039年出台的《厦门市社会保障性住房建设指导标准》明确规定了厦门市保障性普通租赁房的面积标准，即：一房型建筑面积40m2，两房型建筑面积60m2，三房建筑面积70m2。相对普通住宅来说，套型面积较小，这就要求在设计时对空间的合理布局，充分利用。 　　3.2 中短期居住行为 　　厦门市规定社会保障性租赁房租赁合同和租金补助合同期限致最长不超过三年。合同期满时承租人应腾退住房，需要续租的，应在合同期满前三个月提出申请，经审核符合承租条件的，续签租赁合同和租金补助合同。 　　保障性租赁房不同于保障性商品房，它对使用者来说不是拥有，而是暂时使用的关系。这就要求租赁房套内空间设计的合理性及适应性，避免二次装修改造造成社会资源的浪费。 　　3.3 以一类高层住宅建筑为主 　　由于厦门市人多地少，为了能在有限的土地内决解更多中低收入家庭的住房问题，必须以高层住宅为主要形式。而一类高层建筑主要为剪力墙结构，套型公摊较大。为了能尽量减少小户型的公摊面积，只能采取一梯多户的形式，但同时也带来了套内空间通风较差、日照时间短、套型之间对视等问题。 　　4 保障性租贷房套内空间设计原则 　　4.1 套内空间合理分区原则 　　套内功能空间根据其性质可划分为公共活动区、私密休息区、辅助服务区等，这些功能空间都有明确的属性区分。设计时应正确处理他们的相互关系，满足功能分区的要求，如动静分区、洁污分离等。 　　4.1.1 动静分区 　　套内空间的起居室、厨房、阳台等空间一般认为是动区，而卧室等空间则为静区，因此，在设计时宜把动区设计在靠近入口处，而卧室则宜集中布置且尽量靠里面。（如图1） 　　4.1.2 洁污分区 　　套内空间中家务劳动主要集中在厨房和生活阳台，因此厨房的位置因尽量靠近人口处且对于卧室等较为私密的空间则因尽量远离。（如图2） 　　4.2 “零交通”面积设计原则 　　保障性租赁