纏訟10年 300起官司 公攤面積引發廈門房產奇案.docVIP

纏訟10年 300起官司 公攤面積引發廈門房產奇案 　　案例重現 　　廈門市思明區的嘉蓮大廈，1994年1月動工，達到預售要求，2000年竣工，因廈門市國土資源與房產管理局（下稱廈門市土房局）對其1，200多平方米的架空層是否納入公攤的認定數次反覆，前後引發廈門匯成建設發展有限公司（下稱匯成公司）與以沈誦慶為代表的多位業主、廈門土房局三方之間層出不窮、長達10年的300起連環訴訟，官司至今還沒打完。 　　截至目前，樓盤開發商因訴訟已賠付業主各類違約金達1，990多萬元（人民幣，下同），而開發商提起的要求國家賠償的行政訴訟，索賠數額逾780萬元。 　　禍起公攤變幻，到底架空層建築面積應否計入公攤？土房局委託測繪單位測繪結果被認定無效，測繪單位資質審核責任由誰承擔？對於同樣的訴訟，法院為何有不同的審判結果？ 　　迄今為止，這棟大廈已引發了將近300起訴訟，前後拉鋸長達10年，不斷刷新全大陸司法審限紀錄，驚動中央政法委，至今仍在膠著狀態。 　　架空層建築面積應否計入公攤？ 　　廈門市國土資源與房產管理局（下稱廈門土房局）在1994年11月出具預算面積報告，將第5層技術轉換層（即架空層）計入公攤，廈門匯成建設發展有限公司（下稱匯成公司）以此預算數據對外銷售。 　　2000年2月大廈通過竣工驗收後，廈門土房局委託三明測繪所進行測繪。測繪報告未將技術轉換層跟部分連廊面積計入公攤，匯成公司申請重新測算。同年8月，廈門土房局出具並審核通過調整後的測繪報告，比1996年預售面積仍減少1，466.05平方米，95%以上業主獲得總計222萬元面積差款後辦理產權證。 　　多退少補原則下，1998年購房業主沈誦慶卻拒補交較購房合同多出的300平米差價137萬元。2002年，匯成公司將沈誦慶告上法庭，沈誦慶也到廈門土房局投訴，要求核減2，400平方米的公攤面積。 　　2 0 0 4年4月廈門土房局重新修正測繪結果，又將架空層1，233平方米核減出公攤面積。 　　「廈門土房局在作出修正決定之前，已經組織測繪技術專家合議組，對預算和兩次測量資料進行全面的審查覆核，並組織工作小組分赴北京、武漢、福州徵求測繪和法律專家意見。」 廈門土房局權籍處副處長葉松林稱，「之所以在不同時期對該樓盤架空層是否應納入公攤有不同認定，與我國房產私有化和相關立法進程直接相關；至於由『不同認定』所導致的『損失』該由誰買單，是開發商還是政府部門，要由法院說了算。」 　　廈門市土房局副局長郭俊勝在反思這一事件時說，房地產面積測繪糾紛是普遍存在的問題，當時的政策和技術存在時代局限性。國家管理房屋面積測繪的多個部門各自發佈規範，對不少新的建築形式的測量操作規範沒有明確界定，比如架空部分是否納入分攤國家規範沒有明確，導致這一時期測繪有較大的自由裁量權，也因此產生房屋面積測繪的歷史遺留問題，短時期內無法做出明確結論。 　　測繪單位資質審核責任由誰承擔？ 　　正是在廈門市土房局這一次「修正」之後，開發商、業主和廈門市房管局之間開始了無休止的連環訴訟。 　　2004年6月，一審法院根據沈誦慶提供的證據，認定2000年執行竣工勘丈的三明測繪所不具有房產測繪資格，判決撤銷廈門土房局上述修正決定，要求重新審核測繪面積。二審法院維持了原判。 　　在行政訴訟中，原告匯成公司與被告廈門市房管局均認為第三人沈誦慶在一審中提供的作為證明測繪單位測繪經營資格的重要證據是變造的。原、被告雙方均在二審中提交了關於測繪單位資質方面的真實證據，但卻被二審法官以第三人沈誦慶認為舉證超出期限為由不予質證而不被採信。 　　遭受巨額索賠的匯成公司認為，嘉蓮大廈是行政指定測繪，即使測繪單位不具有測繪經營資格，逾期辦證賠償責任也應由廈門土房局承擔。 　　匯成公司稱，在2003年8月25日之前，廈門市房地產測繪業務均是由廈門土房局進行行政管理，由其統一安排、指定測繪單位和進行審核，完全是一種行政行為。之後才將房地產測繪項目推向市場。 　　相關資料顯示，自1997年7月至2000年4月，廈門市的商品房面積測量均委託三明測繪所和八閩煤田測繪院測繪，並直接引用其測繪成果辦理房產證，其中至少有55，000本房產證以三明測繪所提供的測量成果為依據登記辦理。也就是說，三明測繪所被法院認定不具備測繪資質和經營資格期間，其在廈門提供測繪成果辦理房產證的業主，並不存在撤證索賠問題。 　　纏訟亂戰所為何？ 　　由於測繪成果被判無效，加上廈門土房局以「項目測繪結果當事人各方有異議，正在法院訴訟」為由發出《暫緩登記通知書》，沈誦慶等業主在此期間發起了大範圍撤銷產權證和索賠訴訟，但同樣的訴訟請求，同一法院系統卻做出三種不同的判決。 　　2005年5月，沈誦慶作為嘉蓮大廈62名業主的訴訟代理人，發起行政訴訟要求撤銷已辦理