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探讨中国商业地产市场发展中问题及发展趋势 　　摘 要：随着中国渐渐地不断发展，商业地产在提高城市品位、扩大内需、增加税收中具有明显的效果，成为各级政府大力扶持的行业，从长期来看，中国的商业地产有很大的发展空间。分析中国商业地产发展中的问题以及市场需求的影响因素，探讨中国商业地产市场的未来发展趋势，促进中国商业地产业的规范、有序、持续健康发展。 　　关键词：商业地产；发展问题 ；影响因素；发展趋势 　　中图分类号：F293.2 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2013）03-0169-02 　　中国商业地产发展时间相对较短，在发展进程中还存在着经营效率低下、管理水平落后缺乏科学决策引导等问题，使中国的商业地产受到了严重的阻碍。因此，探讨中国商业地产市场需求及其发展趋势，对于促进中国商业地产业的规范、有序、持续健康发展，具有较大的现实意义。 　　一、中国商业地产发展中存在的问题 　　近几年来，除受国际金融危机影响之外，中国房地产业发展同样受到了国家的宏观调控，发展态势难以预测，进而长期以来中国商业地产发展中的潜在问题也凸显出来。 　　1.商业地产经营效率较低，商业地产市场供需失衡。目前大部分的开发商在投资商业地产的时候都缺少足够的调研论证，没有根据商业的类型而开发地产，都是单一的投资建造模式。由于缺少深入细致、科学的分析和研究，导致很多商业地产项目陷入困难的营运状况。近几年在一些城市出现了购物中心、大百货商场、商业街和批发市场倒闭的现象，这对商业地产的健康稳定发展造成严重的负面影响。受到全球金融危机影响，许多房地产开发商都把商业地产当成了避风港，商业地产的投资迅速增加，使得商业地产的供需失衡进一步加剧。商业地产存量逐年增加，造成商业地产的售价下降、租金下跌等严重后果，商业营业用房的空置率也不断上升，造成开发商资金链紧张，这些都不利于商业地产的长远发展。 　　2.商业地产融资渠道单一，没有充足的资金作保障。房地产类公司在资本市场和在金融机构的融资长期受住宅市场调控的影响，商业地产同样受到影响。中国商业地产的开发资金主??来源于银行的短期贷款，对银行信贷依赖水平普遍较高，融资渠道单一，这就产生了在商业地产开发中商业经营与地产开发脱节的问题，只有拓宽融资渠道才有可能从根本上解决问题。 　　3.商业地产的管理运营水平落后，发展缺乏科学决策引导。优秀的商业地产项目都是建设与管理并重，招商建设与运营管理并重。但目前中国有很多商业地产开发商，注重前期销售效益，忽视长期经营价值。忽视后期的品牌招商和经营管理，从而导致商业地产行业混乱，管理落后缺乏服务意识，开发商不仅不能从商业地产中取得长期稳定的收益，而且还陷入经营困境。 　　随着中国城市化进程的不断加快，越来越多的城市都开始以CBD投资来带动当地经济发展，然而由于缺乏科学的决策引导，很多商业地产投入运营后并没能实现预期收益，也没有刺激当地的经济的发展，而且还导致投资失误资源严重浪费。 　　二、对商业地产市场需求影响因素分析 　　1.国际金融危机和中国经济地位的提升对商业地产需求的影响。中国在世界经济中地位的提高导致了中国一些城市的国际化程度明显提高，如北京、上海、广州等城市。这种国际化程度的提高和向外辐射作用必然会引起商业地产的快速发展，刺激商业地产的投资，提高商业地产的需求潜力。虽然受到了全球金融危机的巨大冲击，但中国的经济增长势头良好，在世界各国中仍属于高速增长的国家。尽管近年来中国GDP增速有所放慢，但是增速依然很大，中国的GDP 从1978年的2 683亿美元，增长到2010年的5.879万亿美元，增长了20余倍，平均增速近10%。GDP的持续高速增长必将促进中国商业地产的发展。 　　2.中国城市化进程加快促进商业地产需求增长。改革开放以来，随着中国城市化进程的加快城市人口逐年增加，居民收入不断增加。2009年城镇居民人均可支配收入为17 175元，年末城镇人口占总人口的比例达到了45%以上。中国城市化水平不断提高，城镇人口和城镇居民人均可支配收入不断增加，必然会带来巨大的商业地产需求。 　　3.需求主体对宏观形势的不乐观的影响。近几年，国家加强了对房地产市场调控的调控力度，而调控的对象主要是住宅地产，这就使得很多开发商和投资者把目光转向了商业地产，促使商业地产需求增加。2010年4月17日，国务院发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》提出十条举措，被行业内称作“新国十条”。住宅地产的需求受到了国家政策的影响，国家一系列的宏观经济政策，比如财政政策和货币政策对商业地产的发展产生了严重的影响，需求主体对宏观经济形势的不乐观也会导致中国商业地产需求潜力的下降。 　　三、中国商业地产市场的未来发展趋势 　　中国经济的未来方向、城市化进程