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浅析房产测绘各个环节质量控制要点分析 　　摘要：房产测绘主要是采集和表述房屋和房屋用地的有关信息，为房产产权、产籍管理，房地产开发利用、交易、征收税费，以及为城镇规划建设提供数据和资料。房产测绘一般应按照委托测绘、分析设计、实施测绘、检查验收的程序进行作业。在房产测绘作业过程中分析设计、实施测绘、检查验收尤为重要，这三个环节的完成情况直接决定了房产测绘成果的质量。 　　关键词：房产测绘 作业流程 技术控制 　　中图分类号：O213.1 文献标识码：A 文章编号： 　　 　　随着住房制度的进一步改革与完善，随着近年来商品房价格的持续走高，住房问题是关系到国计民生的大问题，随着近年来房地产业的快速发展，以及房屋价格的迅速攀升，“寸土寸金”已经不再是神话，在此背景下房产测量再度成为广大人民群众关注的焦点，房产测量日益受到广大的业主的重视。相关测量技术在旺盛市场需求的推动下得到了进一步的快速发展。 因此对当前房产测量中常见的若干问题进行研究，希望能对房产测量的改善有所帮助。 　　一、常见房产测量技术 　　房产测量技术经过多年的发展，目前常见的测量技术主要有： 　　1、房产数字化测图技术 　　数字化测图是采用一定的方法采集有关的信息，通过计算机数据处理，再经过图形生成和编辑，获得房产数字化图，最后经数控绘图仪或其它输出设备，绘制成房产图。数字化测图技术目前在房产地形测量、地籍测量中得到了广泛的应用，数字化测图具有成图质量高、速度快、劳动强度低、图载信息多等特点。因此，数字化测图是房产图成图的一个主要发展方向。 　　2、运用坐标解析法进行房产测量的计算 　　房屋销售面积计算比较复杂，一般来说房产面积测算可分为房屋面积测算和用地面积测算。其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算，用地面积测算是指以丘为单位的封闭地块面积测算。在商品房销售过程，房地产界址和房产面积纠纷时有发生。因此，一个科学明确并且能反映房屋面积测量结果准确度的基本估算公式就显得尤为重要。运用坐标解析法进行房产测量计算具有巨大的进步意义。 　　3、GPS技术在房产测量中的应用 　　GPS技术是当前快速发展的数字定位测量技术，GPS技术因其卓有效的性能而在目前得到了广泛的应用房产测绘系统以GIS的方式绘制、定义图形及属性，实现了图形属性的双向连接，使房屋面积的分摊结果更准确，并自动生成繁琐的分层分户平面图，从而有利于测绘的精确化和准确化。 　　二、房产测绘个阶段的质量控制要点 　　1、分析设计过程的质量控制 　　分析设计即根据规划、设计等建房资料，对施测房屋的基本情况进行分析，确定测绘依据、测绘方法及分摊模型的过程。一般而言，分析设计过程应先整体后局部，由粗到细的对委托方提交的各类资料进行分析。 　　首先，应确定测绘类型及测绘目的。测绘类型可以分为初始测绘和变更测绘，根据房屋是否竣工又可以分为实测绘和预测绘；测绘目的根据测绘数据的具体用途来确定。不同的测绘类型、测绘目的，有不同的测绘要求。 　　其次，根据确定的测绘类型确定本次测绘过程采用的技术标准及应符合的测绘精度。随着时间的推移房产测绘的技术标准几经变更，各地也多次制订了补充规定。一般情况下初始测绘应采用现行的技术标准，变更测绘应根据原测绘成果采用的技术标准。 　　最后，根据待测房屋的设计（竣工）图纸及拟采用的技术标准，在分析房屋空间结构、平面布局及功能组成的基础上，确定房屋各个组成空间的具体算法和整幢房屋共用部位的分摊层次。对技术标准未明确规定，应作标记，便于组织技术人员讨论。 　　分析设计完成后，应根据房屋的设计（竣工）图纸绘制测量草图，一方面，对房屋空间结构、平面布局及附属结构情况做到心中有数，合理安排外业测绘；另一方面，可以作为外业数据采集的记录依据。 　　2、作业过程的质量控制 　　作业过程即具体实施测绘的过程，包括外业数据采集、内业图形处理及分摊计算，作业过程的完成情况直接影响房产测绘成果的质量，是质量控制的重点。 　　（1）外业数据采集。外业数据采集应使用经检定合格的、能达到相应精度的仪器和工具进行。一般应遵循先整体后局部，先外部后内部的原则，即先采集房屋（主体）外围数据，而后采集房屋内部分割数据及房屋附属结构数据。在记录外业数据的同时核对测量草图中标注数据，检查两者差值是否超出技术误差，发现问题就地复查。避免错量、漏量，以此提高工作效率。 　　（2）内业图形处理及分摊计算。外业数据采集完成后应及时进行内业平差和图形处理，避免测绘时间间隔过长，造成遗忘和返工。数据处理时要统筹兼顾，既要考虑某一层或某一套的数据，还要考虑上下相同楼层（户型）数据的一致性。在图形处理完成后、内业计算前，应对数据处理进行全面检查。 　　内业计算过程首先