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新“国五条”两种可能结果一个基于理性预期分析 　　摘 要：2013年2月20日，国务院常务会议决定加强房地产市场调控力度，出台了新“国五条”。新“国五条“继承了中央紧缩的房地产市场调控思路，进一步打压房价，限制二手房交易并鼓励保障性住房建设，尤其是其规定的对个人二手房销售者按照销售收入征收20%的个税更是引起国内一片争论，许多二手房持有者急于在新政策实行前出手自己的房屋。事实上，新“国五条”是一把双刃剑，在取得房价可以预期的立竿见影的下跌的同时，为未来的房地产市场甚至中国经济埋下了隐患，这些隐患究竟是什么，如何做可以避免这些隐患，从这些问题出发，提出了一些建议，有一定的参考价值。 　　关键词：房地产；新“国五条”；调控政策 　　中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2013）10-0022-02 　　2013年2月20日，国务院常务会议确定的五项加强房地产市场调控的政策措施，进一步收紧房地产市场宏观经济调控政策，要求各地继续严格控制房价，提高新房首付款比例，同时加快推进保障型住房的建设等。在新“国五条”中，最引人注目的是对个人二手房屋出售者按销售所得的20%计收个税。笔者认为，新“国五条”可能成为自2010年4月起中央实行房地产调控紧政策后最强力的一轮政策调控。 　　新“国五条”明确了中央希望进一步稳定房价和使房价早日回归正轨的决心，打击了之前有一些人对房地产政策可能松动的预期。在新政策出台以后，二手房市场一片火热，原本持观望态度的人们开始对未来的房地产市场失去信心，之前的投资或者投机的二手房屋持有者开始积极寻求出售自己房屋的途径。 　　新政策不仅对二手房持有者影响巨大，对房地产开发商的影响也是不容小觑的，因为新政策的出台，使得人们对未来房地产市场的预期不为看好，潜在的投机需求或者投资需求者会转入观望状态，或者将资金转移向其他途径。这无疑缩小了开发商的潜在客户群，开发商手中的存货可能会变多。 　　从以上两点分析来看，在新政策的作用下，部分存量房投资或投机需求的持有者可能会降价出售房屋，另一部分存量房投资或投机需求的持有???在政策开始执行后可能会继续观望，等待政策的松动。而开发商处于本身运作的需要，很可能会降价销售。房价有望迎来新一波的快速下降。 　　但是，新政策背后也蕴含着很大的风险。这些风险可能导致房地差市场收缩过于剧烈，加速房地产泡沫的破裂。也可能导致房地产市场中的热钱迅速流向其他渠道影响其他的市场运作甚至是整个经济的平稳运行。这些估计，主要是依据以卢卡斯为代表的新古典宏观经济学理论（即理性预期学派）的假设和结论以及天津市近年来的相关数据得出的。 　　风险之一：大批中小型开发商倒闭 　　大部分中小型开发商无法独立开发住房，他们往往会通过银行信贷等方式筹措资金，待房屋出售以后偿还贷款，剩余收入作为自己的利润。在新政策出台以后，住房销售遇冷，开发商资金难以回笼，而银行贷款的利息越来越多，此时很多开发商只能选择大幅度降价销售，导致利润空间大幅压缩，甚至出现亏损，此时，许多中小型房地产开发商可能会面临倒闭。房地产开发行业可能重新洗牌，只有资金实力雄厚的企业得以生存。 　　风险之二：转嫁个税幻想破灭 　　新政策出台后，部分个人存量房持有者希望能够在新政策实施以前出售自己的住房，但这是有相当难度的，尤其是区位因素不具有优势的住房，短期内不易交易成功，所以，部分个人售房者寄希望于“羊毛出在羊身上”，通过税收转嫁来使购房者承担税赋。但是，这种想法恐难以实现。由于城市交通的逐渐方便，区位因素的作用正在减弱，相邻的地区内的住房的区位优势基本相同，而在其他条件相同的情况下，消费者在同样价格的新房和二手房之间会选择新房而不是二手房。事实上，即便是新房价格高于二手房价格，在一定的区间内，消费者仍然会选择新房，也就是说，在这一个价格区间内，新房仍有自然垄断优势。这个优势区间在各个城市内是不同的，在天津，这个区间大概有2 500元/平方米，也就是说，如果二手房价格提高，与同样或相近的新房的售价差距小于2 500元，就可能导致无法售出。 　　此外，由于个人售房者的房源是从开发商手中得到的，因此势必在其成本中包含了开发商的利润，因此，在调控政策或者是经济环境的影响下，新房的价格波动幅度大于二手房的价格波动幅度，也就是说，在很多经济不景气的情形下，二手房屋持有者往往都是选择观望。从下表中可以明显看出，二手房的方差远低于新房，验证了消费者的观望行为。 　　但是，现在中国，尤其是天津的保障型住房正在不断地建设中，这就进一步压缩了刚性需求者的潜在购房量，当保障型住房体系十分完备的时候，过量的商品房供给和较少的商品房需求之间的矛盾会使得房价剧烈下降，因此，现在的情况是，二手房持有者每多观望一段时间，他