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我国租赁型保障性住房实行租售并举思考 　　[摘要]租赁型保障性住房是当前我国实物保障性住房建设供应的重点，但目前仍面临着融资、运营、退出等一系列难题，为此部分城市开始了租售并举的实践探索，允许承租家庭租满一定年限后购买所承租保障房。本文通过分析租赁型保障性住房实行租售并举的意义，认为租售并举、允许出售是调动承租人积极性、破解租赁型保障房融资难、入住率低、退出难等问题的可行途径，并且借鉴域外租赁型保障房出售的制度设计和有关实践，提出了对我国租赁型保障房租转售机制设计的几点建议，包括严格把控租转售条件、合理测算出售价格和产权份额、适度控制房源转售比例、适当限制售后再转让、灵活设计售后管理机制等。 　　[关键词]租赁型保障房；租售并举；机制设计 　　[中图分类号]F293.3 [文献标识码]A [文章编号]1005-6432（2013）8-0072-03 　　1 探索租赁型保障性住房实行租售并举的背景 　　为了更好的解决城镇中低收入住房困难家庭的居住问题，近年来我国加大了保障性住房的建设供应力度，“十二五”期间提出要建设保障性安居型工程3600万套，其中租赁型保障性住房特别是公共租赁住房将成为未来实物保障房供应的重点。但是在实践中租赁型保障性住房的建设管理仍然面临着一系列难题，包括大规模建设融资难度大、政府后期运营管理压力大、承租人退出执行操作困难等。为此，部分城市开始探索实行租赁型保障性住房租售并举，如河北省石家庄市2012年6月出台《关于进一步加强保障性安居工程建设和管理的实施意见》，提出将廉租住房、公共租赁住房整合统称为公共保障房，按照“先租后售、自愿购买、有限产权、规范管理”的原则实行租售并举，租赁期满两年后承租家庭可自愿申请购买其承租的公共保障房。江西省南昌市也在探索公共租赁住房租售并举制度，提出了“分类保障、有租有售、售分两步”的政策思路，所谓的“售分两步”即出售时分两个阶段进行，租满1年后承租家庭可以按照建设成本购买其承租的公共租赁住房，购买满5年后可以上市交易，但需补缴土地出让金及相关税费取得完全产权。可见探索推进符合条件的承租家庭在租满规定期限后有权购买所承租保障房，即实行租赁型保障行住房租售并举，有望成为破解实践难题的可行路径之一。 　　2 租赁型保障性住房实行租售并举的意义 　　2.1 有利于破解建设资金难题 　　各地租赁型保障房的建设普遍存在着一次性投入大、投资回收期长等问题，因此融资难度大，对民间资本吸引力也较差。若允许租赁型保障房租满一定期限后进行出售，投资回收机制较为明晰，既能满足银行贷款要求，同时也有利于吸引民间进入，解决当前大规模建设中的融资难题。 　　2.2 有利于提高租赁型保障房入住率 　　由于区位条件、配套设施、租金水平等不能满足被保障对象预期，部分城市出现可用于配租的租赁型保障房特别是公共租赁住房入住率不高的问题，资源闲置严重。但国人传统置业观念突出，若给予租满一定期限后可购买产权的预期，有望极大地调动被保障对象入住积极性，提高租赁型保障房入住率，避免房屋空置和资源浪费，同时也可以避免承租保障对象重新轮候申请购置型保障房的尴尬。 　　2.3 有利于解决退出问题 　　当前我国尚未建立起完善的个人信用制度和信用档案，在此前提下，各地租赁型保障房的退出执行中，普遍考虑针对不符合条件的承租人提高租金以敦促其退出。但现实操作中，提高租金可能导致承租人拖欠租金，法院对于租赁型保障房是其唯一住房的欠租承租人又无法执行强制退出。通过允许符合条件的租赁型保障房出售，能够推动承租人努力工作、积累收入，并根据需要实现有序退出。 　　2.4 是公共服务社会化的有益尝试 　　在租赁型保障房法律关系中政府作为产权人承担有较多的责任和义务，包括房屋的维修、物业管理等，通过出售符合条件的租赁型保障房，将政府持有和管理转为个人或个人和政府共同持有和管理，可以减轻政府负担，实现公共服务社会化。 　　3 域外租赁型保障性住房出售的经验借鉴 　　3.1 英国的优先购买权制度 　　由于社会住房存在诸多社会问题，包括房屋质量较差，维修养护负担很重，而政府维修养护工作不到位；集中建设导致低收入居民聚集，社会问题集中；中央政府对地方政府的拨款带来巨大财政压力；社会住房出现剩余等。因此，1980年，撒切尔政府开始通过社会住房出售的方式改革原使用制度，当年修改的《住房法》规定：凡租住社会住房两年以上的住户有权优先、优惠购买其所住的社会住房，即优先购买权制度（The Right to Buy）。优先购买权条款还规定：购房优惠折扣起点为房价的30%；居住满两年后，每超过一年再减房价的1%；住满30年的房客，则可以按60%的优惠折扣购房，但优惠折扣最大不超过房价的60%（见下图）。 　　在优先购买权制度的鼓励下