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商业综合体业态规模预测 　　摘 要：在商业体定位后，需要对商业综合体的功能业态量化，明确业态组合和业态空间需求量，最终形成我们建筑方案设计前的任务书，主要通过以下几个部分对商业综合体的规模进行拟定。 　　关键词：商业；综合体 　　中图分类号：TU984.13文献标识码：A 　　一、商业规模分析预测模型 　　商业是综合体中占的比例较大，盈利率高的业态对其它业态和周边环境影响也很大，因此对商业规模的预测和评估，是商业综合体的业态规模设置首要考虑的。根据商业饱和理论，一般情况下，商业体量可以通过商业地产市场供求分析得到结论。在市场供不应求的情况下，通过测算未来市场的需求量，按照目前的市场占有率即可确定都市综合体中的零售业体量。但实际情况往往并非如此，大多数情况下市场供过于求，尤其在商业密集区，商业规模都超过实际的需求量，通过需求量确定商业体量的方法则在此时并不实用。其原因是只考虑了供需关系，没有考虑差异化经营策略。即在商业规模供大于求的情况下，仍有可能存在着市场空白点，即有效需求的不足，而且不同业态、产品类型、服务质量、经营理念等都会直接影响到市场份额的变化。因此在总体商业规模供过于求的情况下，确定商业体量时应按照零售饱和理论来推算规模， 　　其计算公式如下。 　　零售饱和公式： IRS=C×RE/RF (3.1) 　　C------商业区潜在顾客数量（人） RE-----商业区人均消费支出【元/（人.日）】 　　RF-----商业区营业面积（平方米） IRS-----商业区饱和度【元/（人.日）】 　　通过计算出 IRS 的价格，和现状的单位平均营业额相比较，如果 IRS 大于单位平均营业额则表明没有达到饱和状态，可以设置商业。 　　通过商业饱和理论确定商业区总体市场规模和零售饱和引力模型确定项目零销售部分的市场占有率，从而最终确定商业体量区间值。最终项目规模区间应满足两种情况：情况一是按照服务于本社区及周边的商业规模确定下限，按服务于商圈的商业规模确定最大上限，规模设置应在这两个规模区间之间；情况二是结合城市居住区设计规范要求，在以社区配套商业为主的前提下适当考虑区域商业配套。从而得到比较合理的规模。 　　二、办公规模分析预测模型 　　办公的规模大小与城市的现代化和规模关系有很大关系，一般而言只有大型城市的繁华区的商业综合体，才会设置办公业态。对于商业综合体的办公业态的面积需求主要以公式以下来预测： 　　即 S =(V) ×（C） (3.2) 　　其中:S-----写字楼物业总需求 V-----每个办公室雇员占用的平均面积 　　C-----办公室职业的总量 　　由上面的公式可知：对办公室职业的总量和每个办公室雇员占用的平均面积 　　的正确预判成为办公规模设置的关键。首先，办公雇员的占用平均面积的预测与 　　三个要素有关：城市的现代化程度、所在片区主导功能和所在片区重要程度。一 　　般而言，如果城市现代化程度越高、在办公主导的区域和占据区域重要位置的商 　　业综合体的办公对舒适要求更高，从而办公平均面积更大;反之，而较低。同时，在人均办公面积的现实的设计中，值得注意的是有两种低于预计值的情况：一种是所在片区的内部功能以重工业占主要地位，集中办公会使办公面积变小。另一种是商业综合体处在许多办公功能的地区性首府的范围内，这种情况下办公空间，应注意经济性，考虑政府或会议的需求 　　办公室职业的总量即需要预测未来办公职业的变化。未来办公职业的总量主要是工作职位法获得，即通过预测未来的就业情况和未来市场需求获得。未来就业情况依靠地方统计获得，一般由当地政府给出。而市场需求一般通过市场吸纳量分析法来分析，通过比较净吸纳量和租赁活动之间的变化趋势，可以得出写字楼物业市场的潜力和稳定性。 　　三、酒店规模分析预测模型 　　商业综合体内部的酒店与旅游酒店服务一般不同，主要提供会议、商务及休息用的，其规模的确定关键主要是要定位酒店等级及房间数。一般先综合地考虑基地的周边道路与环境、其它同业竞争者的规模、每年住客的顾客构成及未来数量等因素预定商业综合体的酒店等级。再通过商业综合体的酒店适当开发规划计算公式获得开发房间数： 　　M= N/ K－H (3.3) 　　其中：M-----适当开发规模（间） N-----预估需求房间数, 　　K-----入住率, H-----现有房间数 　　其中，预估需求房间数=全年观光旅游人次*60%/(365*1.3)，入住率为同档次酒店入住率平均值，现有房间数为同档次其它酒店房间数量。最后，在房间规模和星际等级判定后，根据一般分配指标进一步推算酒店的其它功能面积，即可推算出酒店的总体规模 　　四、公寓规模分析预测模型 　　商业综合体的公寓的预测最早来源于美国经济