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浅议房地产限额设计下成本控制存在问题及对策 　　【摘 要】本论文针对我国房地产业当前的发展状况，和我国房地产集团公司对房地产成本控制水平及现状的调查分柝，发现存在成本意识落后，成本控制体系不规范，内部管理制度不健全，对房地产开发前期不重视这些问题，并针对这些问题从前期决策调研阶段，设计阶段，招标阶段，施工阶段，结算阶段，销售阶段进行相应成本控制的探讨。 　　【关键词】房地产；限额设计；成本控制；对策 　　1.前言 　　调控房价，规范房地产市场，已经是大势所趋。近年来，国家进一步深化和加大房地调控措，出台相应的限购的配套措施，都是为了保证房地产市场的健康发展。在以后的时间里，房地产开发企业的竞争必将更加惨烈。房地产企业要想生存发展获利，在价格空间被锁定情况下，只能走品牌发展之路，向成本控制和销售服务要利润。因此，在保证高品质商品房的前提下，加强全过程的成本管控对未来房地产企业的发展尤为重要。 　　房地产企业成本控制水平具体体现在成本的预测、核算、控制、分析考核、风险管理水平等方面。中小房地产开发企业必须吸取新的科学的成本控制理念，改革成本控制的制度，加大成本控制的力度，构建一个全过程、多方位的成本控制系统，使成本发生的各环节相互影响、相互制约，其最终达到低生产成本的目的，这样才能在激烈的竞争市场中得以生存发展。 　　所谓限额设计是按照批准的设计任务及投资估算控制初步设计，按照批准的初步设计总概算控制施工图设计。各专业在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制设计的不合理变更，保证总投资限额不被突破。发掘设计人员构思新颖、优化的潜在表现力，在利用经济分析和价值评估的设计优化手段，方可设计出性价比高的产品，方可达到对动态控制投资的目的。 　　2.房地产企业成本控制的原则 　　成本控制要做到以主动控制为主，对控制对象，尽量变被动为主动并加以控制，同时对无法主动控制的因素进行跟踪和事后控制。具体来说，房地产企业成本控制过程中应遵循以下几个原则： 　　2.1 应遵循节约的原则 　　节约就是施工中人力、物力和财力的节省，是成本控制的基本原则。但是必须明确的是节约绝对不是消极的限制与不合理的费用削减，而是要积极创造条件，要着眼于成本的事前监督、过程控制，在实施过程中经常通过科学的评估，以优化施工方案。 　　2.2 应遵循全面控制的原则 　　全面性原则包括三个方面的内容：即全过程控制原则、全员控制原则和全方位控制原则。全过程控制指的是成本控制不局限于生产领域的控制，而是贯穿于整个产品生命周期的全过程。全员控制是指成本控制涉及到企业的所有部门和每名员工的工作，涉及企业各方面的工作。全方位控制是指成本控制必须考虑社会利益和企业长远利益，而不能只考虑企业的自身利益和眼前利益。 　　2.3 应遵循动态控制的原则 　　动态控制就是将工、料、机等投入到施工过程中，全程收集和实时更新成本发生的实际值，并与目标值相比较，测算衡量执行效果，若无偏差，则继续进行，否则要找出具体原因，采取相应措施[3]。 　　2.4 应遵循目标控制的原则 　　目标管理是管理活动的基本技术和方法。它是把计划的方针、任务、目标和措施等逐一分解到具体的组织或个人。然后逐一进行控制，提高针对性和控制效率。 　　2.5 应遵循责、权、利相结合的原则 　　要使成本控制方法真正发挥及时有效的作用，必须严格按照经济责任制的要求，贯彻责、权、利相结合的原则。在建筑工程项目施工的过程中，工程技术人员、业务管理人员、项目经理和各生产班组都负有一定的成本控制责任，由此形成了成本控制的网络责任。 　　3.房地产企业成本控制存在的问题 　　3.1 成本意识落后 　　财务人员方面：很多公司的财务人员专业素养不够，现实工作中，用于拆迁的商品房成本的转出没有根据实际用途，如果出现同一笔费用用于支付不同成本对象的情况，有时相关科目根本不做任何分摊。在一些环节上，公司还会出现成本费用随意分摊的现象，由于这种随意性，使得工程成本的核算没有按照公司经营的实际进行，不能确保成本核算的真实性和可靠性[7]。 　　3.2 成本控制体系不规范 　　目前很多房地产公司成本控制停留于粗放管理阶段，公司内部没有形成制度化，规范化和程序化的企业成本控制体系，虽然很多公司很重视成本控制，也设立专门的成本控制部门，但总体效果上来说，并不理想。 　　3.3 对房地产开发前期重视不足 　　（1）不重视项目的可行性研究。很多公司的投资报告缺乏操作性，仅仅是筹资的手段，实践指导性差，很难做到“指导投资决策”的要求，这就为公司未来的建设埋下了隐患[9]。 　　（2）不重视限额设计控制。目前很多公司把施工阶段的项目成本控制作为重点，这的确有一定的效果，但是最根本的设计方案的成本控制