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探析房地产开发工程项目管理中问题与建议 　　摘要：最近几年，房地产行业发展迅猛，在房地产行业的管理中，项目管理最为广泛和重要的手段，它有利于提高工程项目的整体效益和竞争力。因此，各个房地产企业在不断开发项目的同时，也非常重视项目的工程管理。本文主要分析房地产开发项目工程管理中存在的问题，并针对这些问题提出一些建议举措。 　　关键词：房地产、开发工程、项目管理、问题、建议 　　中图分类号：F293.33文献标识码： A 文章编号： 　　项目管理是房地产项目开发过程中的一个重要环节，在房地产开发企业做好了前期准备工作后，例如土地勘察、规划设计、用户搬迁等等，就要开始聘请专业施工队伍进入施工现场进行项目建设。根据预先制订的计划有效地、合理地对工程建设进行管理，最终保证工程按时、按量、按质的完成。房地产开发工程是一个非常复杂而且变化多端的系统工程，因此，必须将各个环节结合起来，协调发展，才能使房地产企业同时获得可观的经济效益和社会效益。可见，项目管理对房地产开发工程来说至关重要，所以，探究房地产开发工程项目管理中的问题与建议就显得十分必要了。 　　房地产开发工程项目管理中的问题 　　（一）房地产项目开发前期调研不足 　　房地产在项目开发时应该充分做好前期准备工作，然而，现在很多开发单位，并没有认真做好这项工作，而是在粗略的了解了项目开发的前提下，就开始了项目建设工作。为了加快工程进度，盲目而草率的开工，这就对后面工作的进行带来了很多困扰，由于前期的准备工作没做好，那么在后面工作开展中就难免会出现设计依据不足等问题，不仅对后期施工不利，而且竣工后对入住居民也会带来一些不便。事实上，房地产企业在项目开始之前，应该做好前期调研论证和规划设计评审。而不是一拿到地就开始开工建设，这样就能适当的避免出现户型单一、结构设计不够合理，公摊过大等问题，有利于土地和资本的流通和优化配置。 　　设计委托及评审不够规范 　　当前，由于对设计单位的要求不规范，对设计单位发出的“设计任务委托书”要求不细致、不明确，有的甚至没有“设计任务委托书”；和设计单位没有紧密联系，协调配合，使得在方案设计和施工图设计，尤其是结构设计上出现很多问题，导致在施工过程中经常变更图纸，造成了成本上的浪费，管理上的混乱。加之工程设计的建立制度本来不够完善，许多开发单位就忽视设计对项目投资控制的重要性，这种业务管理上的缺失，使得开发单位缺乏有效的制度保证和规范运行。 　　管理体制不健全 　　当前我国房地产企业在进行项目开发时，对项目管理还没有一个深入透彻的理解，所以就出现了很多的企业在执行过程中照搬照抄项目管理的模式，没有结合本企业的自身特点，没有从企业的实际需求出发，使得项目管理发挥不了它强大的作用，造成了浪费。目前房地产企业的项目管理体制存在着一些问题，还有待完善。例如，有些房地产企业不重视规划建设程序的相关规定，为了尽早竣工，经常在政府建设主管部门还没有办完相关手续和查勘现场与交底之前就开始施工。也有部分企业钻制度的空子，将规划审批手续办下来之后，但是并没有得到相关部门的施工许可，就开始施工，这样很容易在施工过程中受到停工和经济处罚，使房地产企业遭受损失。这些制度上的漏洞将会影响工程的顺利开展，严重时还会造成不良社会影响。体制问题还表现在事前管理与事中管理中出现了脱节，那么也就说明在进度和成本方面也容易失控，使得实际结果与预期目标出现了很大的偏离。 　　（四）售后服务不到位 　　目前有很多房地产开发单位错误的认为工程竣工的验收就意味着“收工”。因此，在验收这个环节上并没有做到足够严格，以至于在工程完工验收之后还存在着结算依据不足、验收资料不完全等情况，导致出现不能办理相关的验收手续，出现拖延交付等不良结果。房地产是投资较大的产业，因此居民在购买时不仅重视房子的质量和舒适，更加重视售后的服务和配套设施，但我国很多中小房地产项目在开发过程中，品牌和售后服务意识较差，忽视了售后维修服务。除此之外，有些房地产企业还缺乏信用，对于之前承诺好的配套设施，也没有兑现，甚至在房屋质量上还存在偷工减料的问题，这就容易造成住户和开发商之间的冲突和矛盾，不利于房屋销售，也不利于企业的可持续发展。 　　加强和改善房地产开发工程项目管理的建议 　　（一）加强项目开发的前期规划管理 　　针对我国房地产项目开发前期调研不足的问题，现提出以下改进建议：全面优化项目管理，加强前期管理，包括规划方案设计阶段和施工图设计阶段。在项目开发前要充分做好市场调查工作，冷静的分析投资决策，尽量降低市场风险。在设计阶段，要重视和规范设计，以市场需求为出发点，综合性能、经济、生态、安全等多角度考虑设计，做到各方面利益的平衡与协调，避免出现不停的变更和超额设计所造成的巨大浪费。一方面，要结合实际，