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稳妥推进房产税改革制度障碍与路径安排 　　摘 要：推进房产税改革是我国深化房地产市场调控的一项有效举措，但是当前还存在产权登记制度不完善、征税范围小、计税依据不能反映现实税负水平、流通环节税负偏重、税率制定不科学等制度障碍。因此，要稳妥推进房产税改革，需构建和完善产权登记制度，建立统一共享的数据信息系统；累进增加保有环节税负，大幅减轻流转环节税负；科学确定计税依据；建立市场价值评估体系；扩大征税范围，合理确定免税对象；实行差别化超额累进税率，加大多套房的持有成本。 　　关 键 词：房产税改革；制度障碍；路径安排 　　中图分类号：F810.423 文献标识码：A 文章编号：1006-3544（2013）03-0063-03 　　国民经济和社会发展“十二五”规划纲要明确提出了“研究推进房地产税改革”的总体发展要求，其中房产税是房地产税制度改革的重要组成部分。自2011年1月份开始，国务院将上海、重庆作为第一批试点城市，正式拉开了房产税改革的帷幕。无疑，推进房产税改革是我国深化房地产市场调控的一项有效举措。当前，如何成功地稳妥推进房产税改革，是摆在我们面前的一项重要而紧迫的课题。 　　一、推进房产税改革的基本背景 　　2003年以来， 我国房产市场呈现出供不应求的发展态势，由于相应制度安排的缺失，赋予了房产兼具自住需求和投资需求的双重属性，房产价格出现了非理性的上涨，经济社会矛盾凸显， 引起普通居民的焦虑不安与中央高层的高度关注。究其原因，一方面，随着城市化进程加快，城市居民改善性住房需求以及新就业高校毕业生、进城务工人员的住房刚性需求十分强劲；另一方面，由于投资渠道相对有限，而近年来居民储蓄资产不断增长， 大量投资性资金便涌入房产市场，房产投资需求十分旺盛。在上述刚性需求、投资需求两股力量共同合力下，房产市场总需求呈现井喷状态，但由于两类不同需求的资金实力差距， 投资性需求明显压制了基本居住的需求，房产需求结构呈现明显的失衡状态。同时，由于我国土地少、人口多的基本国情，决定了房产供应不可能大幅增加，从而进一步加剧了房产市场供求的失衡状态，房产价格一路飙升，普通居民难以承受，公众怨声载道，社会矛盾加剧。 　　迫于此情形，近年来，国务院相继出台了一系列的调控政策，包括实施限价、限购、差别化信贷、加大保障性住房供应等经济、行政措施，但执行起来，要么一放就乱、一紧就死，要么政策执行难度较大，达不到应有政策效果。虽然房地产调控政策层层加砝，然而房产价格依然坚挺，当前房地产市场调控仅仅处于一种治标未治本的治理怪圈。 　　虽然房产价格不断上涨是多种因素合力的结果， 但强劲的居住刚性需求因素是房价高涨的根本原因和持续动力。在土地资源制约条件下，房产市场供给不可能大幅增加，然而房产市场总需求又处于一种失衡状态：一方面，刚性需求者得不到承受得起的住房；另一方面，投资需求者掌握大量的空置房产。因此，实现房产市场需求结构的有效调整是房地产调控的釜底抽薪之策，而稳妥推进房产税改革无疑可以起到一种政策失误的纠偏作用。 　　当然，我们不能奢望通过房产税改革对调控房价起到立竿见影效果，但完善有效的房产税制度改革与设计，无疑可以明显地改善房产市场消费需求结构。 通过实施房产税改革，逐渐遏制房产投资性需求、保障基本居住刚性需求和改善性需求，最终促使房产供需矛盾逐渐趋于缓和，房价上涨动力趋于停滞、枯竭，从而达到“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”的理想境界。 　　二、推进房产税改革的现实功能 　　房产税是国际上普遍征收的一种财产税，房产税不是影响房产价格的惟一因素，但作为一种相对稳定、常态的政策工具，能够有效改善房产需求结构、平抑房产价格波动，对实现房产资源合理配置、保障公民基本居住权利有着重要的现实意义。 　　1. 加强房价预期管理。 随着房产税试点范围逐步增加直至全面开征，对拥有多套房产者会产生较大心理压力，因为获利预期下降，他们会出于解套目的抛售多余房产，大量存量空置房源重新进入市场，从而增加房产市场供应量，缓解房产市场供需矛盾，购房者改变上涨预期，房产市场重新趋向理性消费，促进房价合理回归。 　　2. 降低住房投资属性。在现行税制下，房产持有成本基本为零，这也是投资投机性需求旺盛的重要原因，通过购买多套房产便可轻松坐享房价上涨收益，造成高房价与高空置率现象并存。通过开征房产税（尤其是累进式房产税）， 增加房产持有环节税收成本，炒房者通过投资收益、资金成本与持有成本的权衡，持有多套房产的动机愿望下降，就会收敛投机行为，有助于房产逐渐回归居住属性。 　　3. 引导住房合理消费。通过开征房产税，增加了房产的持有成本，居民便要理性考虑需要购买适量套数、适当面积的住房，从而引导居民对于房产的适度合理消费，减少单套面积过大、超出基本生活需要