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浅论石油销售企业土地资产管理存在风险及对策 　　【摘要】土地是一种重要的资源性资产，没有土地，一切生产、经营活动就没有立身之本。石油销售企业的土地呈现宗数多分布散、闲置待用多、土地取得方式复杂多样、管理难度大、取得和使用成本不断上升等特点。本文内容共分三部分，首先介绍石油销售企业土地资产的特点，接着对加油站用地存在法律方面的风险、闲置待用土地存在政府收回的风险、闲置土地房产出租存在法律经济安全和环保等风险、城镇土地使用税存在纳税风险进行分析，最后就强化加油站用地规范管理防范用地风险、积极盘活闲置待用土地提高资产利用率、加强租赁管理完善风险防控体系、加强土地使用税相关事项管理防范税收风险等四个方面提出了针对性管理对策。 　　【关键词】石油销售企业 土地资产管理 风险及对策 　　一、石油销售企业土地资产的特点 　　土地是一种重要的资源性资产，没有土地，一切生产、经营活动就没有立身之本。石油销售企业的土地呈现宗数多分布散、闲置待用多、土地取得方式复杂多样、管理难度大、取得和使用成本不断上升等特点。宗地多分布散。不同于其他企业土地集中在某市或某县的情况，销售企业25000余宗土地分布在1400多个市县，土地登记、租赁管理都要在当地进行，需要面对各级甚至是乡政府的土地管理部门，而土地管理的地方特色比较重，各地经济发展状况不同，政府执行土地政策差异也很大。土地取得方式复杂多样。新增用地通过招拍挂和股权收购取得，存量用地有自有、联营、承租三种方式，自有土地又有划拨、授权经营、出让，由于历史原因土地取得方式复杂多样，用地存在风险。闲置待用多。企业空闲、废弃及闲置待用土地2500宗，闲置面积2910万平方米（约4.36万亩），如何盘活低效土地资产是销售企业土地管理的重点和难点。土地取得和使用成本不断上升。加油站建设用地全部实行招拍挂方式后，由于竞争激烈使得土地取得成本不断飙升，随着国家对城镇土地使用提高和地方执行政策到位，土地使用税还将进一步上升。由于上述特点导致销售企业遇到的复杂情况最多，集中管理的难度最大。 　　二、石???销售企业土地资产管理存在的主要风险 　　（一）加油站用地存在法律方面的风险 　　用地手续不完备。企业未经批准，未履行全部手续或者办理明显有瑕疵的手续即占用土地建造加油站，未按照约定履行土地出让合同。 　　用地性质违规。因无法取得商服用地，企业可能会占用工业、教育科技文化用地建造加油站，对于城乡结合部、城郊和农村地区，为了抢占市口，企业也可能会违规租用农村集体土地建造加油站，以上不当行为可能带来行政处罚、停业整顿、收回土地、甚至吊销营业执照等严重的法律后果。 　　权属登记不规范。存量用地权属登记不规范带来内部管理风险，加油站土地无证问题，加油站收购后土地权证未及时进行变更，联营站土地作价入股方未将土地证转移登记到联营站名下等等，以上这些登记不规范的问题会带来土地权利主体缺位，物权瑕疵，影响权利的行使，甚至带来企业资产损失和其他经济损失的风险。 　　承租用地管理不到位。承租他人土地用于经营加油站，因土地无证，划拨地出租未经批准，农用地、集体建设用地出租，出租人违规用地，违章搭建，未办理租赁备案，未取得房地产租赁他项权证、租赁合同约定不明等问题带来营业执照到期后无法延期、新办证照或行政许可事项受阻、失去经营网点、引起纠纷诉讼、造成经济损失等风险。 　　（二）闲置待用土地存在政府收回的风险 　　根据土地管理法的有关规定，禁止任何单位和个人闲置、荒芜土地，连续多年未使用的，经原批准机关批准，可由县级以上人民政府收回用地单位的土地使用权。石油销售企业土地待用（空闲、废弃、闲置）比较多，多数时间比较长，政府可能对待用闲置土地和低效使用土地可能实施政府无偿收回和低价储备办法。销售企业发展战略调整关闭的油库和加油站，待用土地中70%以上是划拨土地和授权经营土地，转让、出租与合作开发均不同程度地受到国家土地政策限制。土地闲置待用的原因主要有以下几类： 　　在计划经济时代，为保障本地石油市场的供应，大部分地市县石油公司都有油库。随着中国石化的企业重组，对石油商品的物流不断优化，按总部要求的逐步对市县石油公司油库进行关闭，原则上一个地区保留1-2座油库。目前这些关闭的油库多年，土地大多属于划拨地或授权经营，地段较偏远处于城郊地带或乡镇。 　　随着城镇的不断扩张和交通系统建设的不料完善，由于因当地政府进行道路改造（拓宽道路、改变道路、修建高速公路）和城市规划引起加油站关闭或迁址。关闭的加油站多年未营业。土地已经处于空闲、废弃、闲置的待用状态，一般属于授权经营地。 　　由于2000年左右集团公司成立后，为抢夺市场、抢占网点或进行战略性收购加油站，这些加油站（石油站）网点建设比较密集，相隔距离很近，单站经营量很小，考虑