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REITs资产管理中物业生命周期管理探析 　　摘要：REITs物业生命周期管理简单的说就是指REITs对其物业从成长到成熟衰退各阶段所采取的活动和策略。作者首先阐述了物业的生命周期的概念，其后具体地分析了生命周期各阶段的管理和问题。最后，作者利用Westfield等案例对澳洲A-REIT采用的管理模式即“主动管理”做了充分的说明。 　　关键词：REITs；资产管理；物业生命周期管理 　　中图分类号：F273文献标识码： A 　　一、前言 　　物业生命周期管理简单的说就是指物业管理人、资产管理人和投资组合管理人在物业从成长到成熟衰退各阶段的活动和实施的策略。物业生命周期管理对REIT来说非常重要，因为整个物业项目的收益与物业的各个阶段的管理有直接的关系。如果管理没有从长远利益出发，那么将来的损失是难以估算的，同时物业的生命周期也就变得相对短暂。 　　二、物业的生命周期管理 　　REITs资产管理中对持有物业进行生命周期管理，是澳洲大多数REITs管理公司投资组合管理和资产管理的普遍做法，被称作“主动管理”。其战略是以投资组合物业的生命周期为背景，明确其持有物业面临的机遇和挑战，评估持有物业的目标，根据市场的状况进行更新。市场状况包括市场竞争情况、供给需求情况、租户的要求、投资组合管理的需求等。经过上述分析，对持有物业进行了市场定位后，资产管理人将为持有物业设计各种不同的发展路径。 　　1.物业的企业概念 　　物业就如同公司，其在市场上的定位需要不断地被重新定义以寻求合适的位置。物业的企业概念就是，在进行市场营销工作的同时，物业本身也要不断的调整，重新进行市场定位，以满足新的市场需求。资产管理的重点，应放在租户或者其客户的需求上，根据其需求来实施其策略，使利润最大化。 　　物业的生命周期管理，是以物业收购后的成长期为始，到物业处置前的衰退期为止。收购物业后的再开发工作完成后，就转移到物业管理人、资产管理人和投资组合管理人手中。三者组合，决定了物业预期现金流的实现，和物业价值的维护，及项目的长期利润。物业、资产及投资组合管理层在物业生命周期管理中的职能包括??收购、外围的开发、再出租和修复、权益重新划分、再融资、物业管理、绩效监督和控制、处置等。 　　2. 成长期 　　物业的成长期包括新建或购入物业以后的改造和再开发阶段，及开发完成后的试运营阶段。在物业未来的租赁协议中，一般会说明建筑和物业管理的特点、功能、收益等。资产管理人应在开发初期参与到项目中，早介入可以降低物业经营的成本，提高完工后的使用效率。日常维护则关系到物业资产的长期价值，如果设计和开发没有考虑到日常的长期维护，将造成未来支出的增加，降低预期利润。因此，资产管理人的早期介入对确保物业今后的日常经营是非常重要的。 　　3. 成熟期和衰退期 　　如果物业的占用率或出租率，已经达到了合理的市场占用率水平，标志着物业进入了成熟期。成熟期的长度，根据物业类型、市场状况、资产质量和管理有所不同。有些低质量的项目，可能没有成熟期，直接进入衰退期。 　　物业经营管理的目的在于利润最大化，也就是尽可能降低成本，尽可能快速进入成熟期，实现最高的出租率和收入。如果出租缓慢导致成长期拉长，从而拖延时间使支出增加，利润就会降低。如果因市场状况不好导致出租缓慢，可能会被迫将物业租给信誉较差的租户甚至是降低租金，这也会降低成熟期的价值和收益。 　　三、国外REITs的物业生命周期管理：以澳洲为例 　　REITs投资组合的目标，直接影响物业资产的生命周期。A-REITs基金管理人通常用主动管理的模式进行组合管理。主动管理模式可以使REITs在不同的投资领域和投资地域，保持投资的灵活性，充分利用市场的上升和回落来赚取利润。主动管理主要涉及到以下5个方面： 　　1. 收购策略 　　此策略的目标就是尽可能以较低价格收购较好的物业。这需要投资人具备较高的基本素质和丰富的物业相关知识，以提高谈判能力，鉴别出可以提供潜在的长期收益的物业。 　　2. 多样化投资组合 　　金融投资组合一个核心策略就是组合多样化，这在物业投资中也非常重要。为了能既在强势的市场又能在衰退的市场上将收益最大化，必须投资高增长物业并将风险分散开来。例如，投资组合可以涵盖娱乐、居民、商业办公等。 　　3. 投资高增长区域 　　投资高增长区域是提高利润的重要途径。资产管理和投资组合管理人应及时评估物业市场的走势，对区域的增长做出准确的判断，为选择高增长的物业投资奠定基础。 　　4. 时机把握 　　时机把握在收购和出售物业时至关重要，这就要求团队具有当地基础设施的规划及开发建设信息，如道路、机场等，及新的开发计划信息，如大的商业办公、居民区和娱乐项目。了解当地的经济和社会情况，可以做出更及时的