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智能化住宅小区物业管理中存在问题与对策 　　[摘 要] 本文从阐述智能化住宅小区物业管理的特征入手，分析了小区物业管理存在的问题，在此基础上提出了提升智能化物业管理水平的对策。 　　[关键词] 智能化； 住宅； 物业管理 　　doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2013 . 21. 040 　　[中图分类号] F293.33 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2013）21- 0071- 02 　　近年来，随着网络通讯技术的发展和人们对居住条件要求的提高，高效、多功能、人性化的智能化住宅小区越来越多地出现在现实生活中，已成为未来房地产住宅市场发展的大趋势。住宅小区的智能化需要通过相应的物业管理来实现。只有通过智能化小区的管理，才能真正实现物业管理的价值，提升小区物业管理的形象，才能为小区居民提供全方位的服务，进而居民才能感受到小区的智能化，也才能感受生活的便利、安全、舒适与丰富多彩。本文在分析智能化住宅小区物业管理的特征基础上，探讨我国智能化住宅小区物业管理中存在的问题，并提出改进建议。 　　1 智能化住宅小区物业管理的特征 　　与普通住宅小区物业管理相比，智能型住宅小区物业管理具有明显不同的特点。 　　1.1 物业智能化程度高 　　与传统住宅小区在其建筑、设备设施等硬件方面缺乏智能性相比，现代智能化住宅小区给物业智能化的管理创造了条件，不无论在计算机的使用上，还是在管理的智能化上，都比普通住宅小区范围要宽、程度要高得多。特别是智能住宅小区物业管理系统，告别了人工收费，手工记账等传统方式，可以安全、快捷地保存数据信息，工作效率更高。 　　1.2 物业管理效率更高、内容更多 　　智能化住宅小区内建有内部局域网络，并实现与外部互联网的连接，实现对本小区的日常管理和控制，并实现与其他各个小区之间的信息交流与互换，有助于学习先进的管理方式，完善小区管理环境，增加物业管理企业自身竞争力并为小区内的业主提供更好的服务。通过智能化的物业管理，缴费管理、停车管理及一些专项与特约综合经营的服务都将更为高效、便捷，能有效提升对业主的物业服务水平，更大程度地提升业主对小区的满意度和归???感。 　　1.3 对管理人员素质要求更高 　　物业管理智能化包括物业管理企业的办公自动化和业务管理自动化。因此，智能化住宅小区物业管理人员不但要了解自己的服务内容，也必须在技能结构方面熟悉和掌握计算机的基本知识和网络知识，熟练运用计算机对小区内部所有突发性和日常性情况进行相应的应急处理和各种日常操作，包括文档处理和网络操作等。 　　2 智能化住宅小区物业管理存在的问题 　　目前，大多数智能化住宅小区普遍存在着“重建设、轻管理”的倾向，造成小区交付后，智能化系统无法正常使用，某些功能闲置。另外由于缺乏有效的管理经验，小区交付使用后，在系统的使用和维护上也存在问题。调查显示，不少已建成的“智能化”住宅有70%以上运行不正常，住宅小区智能化系统在物业管理中所发挥的作用仅占20%。以智能化门禁系统和停车管理系统为例，业主对室内安防智能化门禁系统及智能化停车管理系统的投诉率居高不下。 　　2.1 管理理念认识误区 　　早期智能化住宅小区的物业管理都是照搬智能大厦的管理模式，过于强调电视监控、电子巡更、车辆出入楼宇对讲等园区智能管理。住宅小区的物业智能化最应该体现在生活的智能上，而非硬件设施。特别是管理层对质量管理投入意愿较为薄弱，质量管理经费投入不足，只重硬件投入，轻视软件建设，没有考虑到智能化设施在现实生活中的实用性和后期管理。 　　2.2 大量设备的日常维护耗费过高 　　目前中国的建筑能耗约为欧洲的3倍，建筑能耗占全部能耗的30%～40%，并且所带来的污染也很大。智能建筑的设施管理日趋高性能化、自动化、信息化及城市化联网管理，在其寿命周期中运行与管理的费用约占寿命周期成本总费用的85%。在硬件设施管理方面，也存在多表远程计量存在差异，系统配置与控制室建设不合理问题。 　　2.3 人员优化问题 　　高水平的物业管理，不仅要靠法规、资金、设备、服务手段等，更要靠掌握现代化物业管理知识的人。智能小区拥有大量的电子设备、高新技术设备，但是从业人员素质参差不齐，质量意识欠缺，拿物业管理费低当挡箭牌，不愿多渠道寻求服务质量的提升，普遍存在服务行为被动、服务质量不高的现象。 　　2.4 隐私安全问题 　　由于智能住宅小区实行网络化管理，已从传统意义上的信息孤岛进化为公共运营网络中的一部分，从而与外界的联系更为紧密。随着计算机技术的不断发展，网络技术的不断更新，出现了大量的电脑黑客，物业公司必须防止电脑黑客侵入小区的管理系统盗取业主的隐私。国家和地方政府虽出台了相关