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房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 第三步 专业市场分析（住宅） 1、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格 2、住宅商品房供给总量、供给结构分析（按面积进行划分） 3、住宅商品房成交结构、产品特点分析 4、住宅商品房成交价格分析 5、专业房地产市场总结 * 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 第四步 项目市场分析 （微观层面） 对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。 地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度…… 周围环境：自然景观、人文环境 关联性：通达性、可视性 项目自身资源条件分析(swot分析) 竞争对手分析 目标客户分析 现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应 目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式 找出项目的目标客户 目标客户的置业需求和偏好 找出项目面对竞争市场的机会点 最终目标 * S T O W 内部因素 外部因素 SWOT分析 SWOT工具（项目+环境+竞争） * SWOT分析的价值要素 S/W（优势/劣势） 的价值要素 ? 地段要素 ? 环境要素 ? 地块要素 ? 项目要素 具体地说，针对一个地块的价值要素包括： ? 地段要素——地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度） ? 环境要素——自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏） ? 地块要素——地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间） ? 项目要素——目标/开发商品牌/可利用资源等 * O/T（机会/威胁）的价值要素 宏观要素——经济形势（宏观政策）/重大城市变革 中观要素——行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等） 微观要素——市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向 ?观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的基础。 ?在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会——这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在。 * SWOT分析 我们的战略 发挥优势，抢占机会 利用机会，克服劣势 减少劣势，避免威胁 发挥优势，转化威胁 优势 S 机会 O 威胁 T 劣势 W * 进行房地产市场分析时常犯的错误 1。大环境看好，项目的小环境就一定不错 2。过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性 3。 过于偏重对“二手资料”的应用 4。以前什么卖得好，现在就做什么 5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好 房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。 地产江湖——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ * 补充几点市场分析方法的建议： 市场分析多用数据说话，用图表说话－－事实胜于雄辩！ 数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析； 基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。 EXCEL表格示例1 EXCEL表格示例2 * 学习内容 理论部分 案例学习 * * * * * 彭家湾路网工程开工典礼 策划方案（预案） 雅丽斋文化传播 2011年1月 * 一、活动概述 二、活动流程 三、现场布置（效果图） 四、项目清单 * 1、营造出本次开工典礼喜庆、热烈的氛围； 2、整个活动原则要求内容大气、气氛热烈、场面恢宏、鼓舞人心。 活 动 宗 旨 及 原 则 * 活 动 主 要 元 素 1、活动主题：彭家湾道路BT投融资工程项目开工仪式 2、活动时间：2011年1月14日（星期五）下午14：30 3、活动地点：彭家湾棚户区改造项目现场售楼部旁 * 1、市领导：市委副书记、市长袁周，市委常委、市政府副市长马长青，市政府秘书长丁雄军，市政府副秘书长刘继东。 2、市有关单位和部门负责人：市发改委、市财政局、市住建局、市城乡规划局、市国土资源局、市环保局、市审计局、市城管局、市林业绿化局、市交警支队、市供电局等有关单位负责人。 与 会 人 员 * 一、活动概述 二、活动流程 三、现场布置（效果图） 四、项目清单 * 活 动 流 程 时间 活动内容 备注 14：00—14：30 礼仪引导来宾签到 礼仪引导领导及来宾入座 播放暖场音乐 14: 30—14: 37 主持人对本次活动作简单介绍 对到场领导作介绍 14：38—14：48 南明区区委副书记、区长张曦同志讲话 播放上场音乐 14：49—14：54 中国建筑第四工程局有限公司代表讲话 播放上场音乐 14：55—14