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基于指标分析法天津市房地产市场研究 　　摘 要：从房地产泡沫的定义和表现形式入手，运用房价收入比指标分析天津市近八年的房地产市场的泡沫状况，并且创新性地引用修正后的指标分析法，从而给出更加客观的评价指标。研究结果表明，天津2005年、2009年的泡沫程度处于正常水平，房地产市场发展状况良好；2006—2008年、2010—2012年的泡沫程度有一定的危险性，虽然泡沫程度不高，但也需要相关监管部门与房地产市场参与者引起警戒与重视。 　　关键词：修正指标分析法；房价收入比；天津市；房地产市场 　　中图分类号：F293.35 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2013）18-0255-03 　　前言 　　近年来借助天津市整体发展和滨海新区效应的带动，天津成为继上海和北京等一线城市之后新的房地产投资热点。2011年，天津市建筑业完成增加值381亿元，比上年增长 26.2%；完成总产值 2 986.45 亿元，比上年增长23.18%。2011全市房地产开发投资1 342.5 亿元，比上年增长29.4%。2011年房屋施工面积17 356.9万 m2，比上年增长29.86%；房屋竣工面积 3 378.1 万m2，比上年增长3.26%。商品房销售面积 1 594.57 万m2，比上年增长5.27% [2]。由以上数据可以初步看出，2011年天津市房屋的销售面积不足竣工面积的一半，可见空置率较高。且由于房地产开发周期较长，目前的投资大约要在三年以后才能形成产品上市。而未来市场的需求变化以及吸纳能力尚难预测，加之2013年出台的国5条的影响，目前仍有一部分消费者对房地产市场呈观望状态。短时期内的投机欲望或阶段性过度开发，势必刺激房地产泡沫的产生和膨胀，加之经济的快速发展、产业的迅速扩张、土地的需求量大，地价的迅速上升，这就极易形成土地投机，产生地产泡沫。因此未来一两年天津房地产业运行中是否存在泡沫以及泡沫的程度已经成为当前政府、经济界人士、消费者、房地产开发商共同关心的问题。 　　一、房地产泡沫的主要表现形式 　　1.房地产价格的暴涨暴跌，这是房地产泡沫最明显的表现。中国海南省发生房地产泡沫时，就出现房价飞涨的现象。1988年，海南省的房地产平均价格为1 350元/千方米，1992年则猛增至5 000元/千方米，比1991年增长257%，1993年上半年房地产价格达到顶峰，为7 500元/平方米。 　　2.房屋空置率高，按照通用的国际经验数据，商品房空置率在10%以内时，这种经济泡沫是正常的，一般在发生房地产泡沫时，空置率大大超过10%的界限。房地产市场出现严重的供给过剩，销售状况不佳，大量房屋空置，开发商遭受巨大损失甚至破产倒闭。 　　3.房地产投资过度，一般情况下，房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应，力求平衡供求关系。在发展中国家的经济起飞阶段，百业待兴，房地产投资增长率略高于消费增长率，形成供大于求的市场局面，对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的，只有当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难，连带引起金融危机时，才形成泡沫经济破灭。1997年东南亚金融危机中的泰国就是一例。1989年泰国发放的住房贷款总额为1 459亿泰铢，到了1996年超过7 900亿泰铢。在七年内增加了五倍多。 　　4.居民对房价承受能力差，衡量居民对房价的承受能力的指标是房价收入比。比较理想的情形是房价与家庭年平均收入的比值维持在一个合理的范围内，各国可以根据实际情况进行相应调整，而在房地产泡沫膨胀时，由于房地产价格会大幅攀升，导致这一比例严重偏高，使居民对房价失去承受能力。 　　二、基于指标分析法的天津市房地产市场的实证分析 　　用房价收入比指标分析房地产市场的运行情况是国际通用的方法，但是由于中国的经济体制的特殊性，此指标在中国的案例分析中需要综合考虑宏观市场状况、房地产业发展状况、房地产市场交易状况、金融市场状况与城市经济状况。尤其近年来中国居民日常消费品价格上涨幅度过大，需要考虑居民收入中用于购房的消费指数变化，这也是本文的创新之处。 　　1.房价收入比的测算。房价收入比的计算公式为：年度房价收入比=年度城镇人均住房面积（建筑面积）×年度商品住宅均价/年度城镇居民人均可支配收入[4]。房价收入比指标反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。当该指标持续增大处于上升状态时，表明房地产价格的上涨幅度超过了居民实际支付能力的增长幅度，此时房地产市场中投机需求的程度较高，产生房地产泡沫的可能性就越大。1998年世界银行对96个国家的房价收入比统计结果表明，这些国家的房价收入比的区间为0.8～30，平均值为8.4，中位数为6.4。比较理想的情形是房价与家庭年平均收入的比值维持在一个合理的范