(不动产估价)第12章土地估价.ppt

12.4.3 不动产增值 1不动产增值的原因 ①由于土地经营者增加对土地的投资所引起的土地增值。 ②由于土地周围设施的改善所引起的土地增值。 ③土地利用类型的变化所引起的土地增值。 ④由于时间的推移，人口的增加和社会经济的发展所引起的土地增值。 2 不动产增值的界定 ①不动产增值与不动产价格增长的关系 ②不动产增值与追加劳动的关系 3 不动产增值的计算 其计算公式为： 12.5 农用地估价 12.5.1 农用地估价的概述 12.5.2 农用地估价方法 12.5.3 农用地宗地估价 12.5.4 农用地征收价格评估 12.5.1 农用地估价的概述 1 农用地估价 2 农用地价格的影响因素 ①自然因素 ②社会经济因素 ③特殊因素 12.5.2 农用地估价方法 1 收益法 ⑴年总收益的分析计算 ⑵年总费用的分析计算 ⑶求取年纯收益 ⑷求取年纯收益 2 评估分析法 ⑴建立农用地价格影响因素体系 ⑵制定农用地价格影响因素评分标准 ⑶调查待估宗地的基本情况，对待估宗地进行评分 ⑷确定单位分值价格 ⑸计算待估宗地价格 12.5.3 农用地宗地估价 1 农用地宗地价格 2 不同利用类型的农用地宗地估价 ⑴耕地地价估价 ⑵园地地价估价 ⑶林地地价估价 ⑷牧草地地价估价 3 不同估价目的的农用地宗地估价 ⑴承包及转包农用地价格评估 ⑵农用地租金评估 ⑶荒地拍卖评估 ⑷荒地抵押价格评估 12