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第六部分 工程及销售计划 一、工程计划 1、组织机构与人力资源配置 合理、科学地制定管理方案，确定项目的组织机构和配置人力资源是保证项目建设和生产经营顺利进行、提高劳动率的重要条件。在制定管理方案时，我们对项目的组织机构设置及人力资源及员工培训等内容进行了研究，比选优化方案。 2、本项目工程计划自2006年9月开工，至2009年9月竣工，总工期3年。为了节约投资，决定分区分阶段开发。据市场分析，预计每期推出商品房有50%可采用分期付款的形式预售，按市场吸纳能力及公司开发能力、资金筹措的可能性，本项目工程开发建设进度计划安排，如附表（一）表所示 二、销售计划 本项目住宅均价定为2900元/平方米，此价格在同类物业中属中等偏下水平。在同类小区的销售中，市场销售价一般为均价3000元／平方米。 （1）预售楼款回收方案：“平缓回收”方案 “平缓回收”方案指在开发的建设初期开始进行预售楼款的回收，此时，开发已经取得了施工许可证，开始进行主体工程的建设，是一种较为保守的回收方式。采用这种回收方式，将有部分的预售楼款被用于开发建设。 　（2）预售楼款的使用原则设定建设期内获得的预售楼款可全部用于建设期的开发建设，包括缴纳各类土地成本和支付有关的开发费用。本项目在建设开发期内获得预售楼款的使用原则设定是：本核算期内的预售楼款只有70％的数量能够在本核算期作为开发资金使用。上述的“平缓回收”方案，是一个相对较为保守的预售楼款的回收方案，由于要考虑到 只能以低开高走、采取低廉的价格推广销售住宅物业。 销售进度计划表（见附表二） 第七部分 投资收益分析 本项目项目总投资与成本费用估算（投资估算） (一)开发成本估算： 1.总建筑面积16000㎡，建安成本暂按1500元/m2 2.住宅销售面积14000㎡(含公摊面积) 销售均价暂估为2900元/m2 3.商铺销售面积2000㎡(含公摊面积) 销销售均价暂估为5000元/m2 4.地下车库暂不考虑投资及收益。 5.容积率5.16 6.建筑密度34% 7.项目总投资3596.92万元 (1)土地费用：680万元(不计入总投资) (2)前期费用：457.92万元 8.销售收入4048万元（不含合作方二成的住宅收益） 紫庭雅苑小高层项目开发成本估算表 项目 取费标准 取费基数 总计 总面积单方 一、土地费用 土地款 土地变更出让金及税金 680万元 600万元 80万元 由二成的住宅收益抵扣均不计入总投资 二、前期费用 城市基础设施配套费 地质勘探费 建设规划设计费 消防设施配套费 施工图审查费 定额编制费 招投标管理费 劳保统筹金 施工监理费 质量安全监管费 新型墙体材料费 散装水泥 人防施工图审查费 150元/㎡ 40元/㎡ 3元/㎡ 3 元/㎡ 0.13% 0.2% 3.55% 1.2% 0.1% 6元/㎡ 3元/㎡ 1元/㎡ 16000㎡ 16000㎡ 16000㎡ 16000㎡ 16000㎡ 2400万元 2400万元 2400万元 2400万元 2400万元 16000㎡ 16000㎡ 16000㎡ 457.92万元 240万元 4.0万元 64万元 4.8万元 4.8万元 3.12万元 4.8万元 85.2万元 28.8万元 2.4万元 9.6万元 4.8万元 1.6万元 286.2元/㎡ 150元/㎡ 2.32元/㎡ 40元/㎡ 3.00元/㎡ 3.00元/㎡ 1.95元/㎡ 3.00元/㎡ 53.25元/㎡ 18元/㎡ 1.5元/㎡ 6元/㎡ 3元/㎡ 1元/㎡ 三、建安成本造价 主体建筑工程费 主体安装工程费 1500元/㎡ 16000㎡ 2400万元 1752万元 648万元 1500元/㎡ 1095元/㎡ 405元/㎡ 四、社区管网工程费 25万元 15.63元/㎡ 五、园林环境费 10万元 6.25元/㎡ 六、配套设施费 90万元 56.25元/㎡ 七、建设预备费 3% 2400万元 72万元 45元/㎡ 合 计 3054.92万元 1909.33元/㎡ 开发费用估算 项目 取费标准 取费基数(万元) 总计(万元) 开发费用 542 （1）管理费用 3% 4048 121.44 （2）销售费用 3% 4048 121.44 （3）财务费用 0.5% 4048 20.24 （4）不可预见费 1% 2400 24 （5）贷款利息 5.85% 500 29 （6）经营税金及附加 5.58% 4048 225.88 (二)总销售收入的确定 本项目住宅销售面积为12800㎡（不含合作方二成的住宅收益面积）假设本项目房产全部出售。 住宅销售均价暂按2900元/㎡； 11200㎡×2900元/㎡=3248（万元） 商铺销售均