深圳市星河丰泽湖项目策划报告.pptVIP

D类——联院TH（R=0.9-1）；适用前提：较为方正的均质地块 优：在保证了舒适性的前提下，增加了容积率，增加 了单位用地的价值量的产品创新； 劣：私密性较差； 联院TH是万科第五园的主导产品 TH院落 TH住宅单元 D类：联院TH E类——六甲式TH（R=0.9-1）；适用前提：地块高差明显 优：提高了容积率，增加了单位用地的价值量；充分利用了 地形特色，减少土方量； 劣：部分房间的采光日照受到影响，车行处理较复杂； 赠送地下室 赠送露台 亲水码头 六甲式TH将成为本项目合理利用山地资源的创新产品 F类——宽景联排TH（R=0.6）；适用前提：临主要景观面 优：较传统的TH，舒适性有很大提高，大面宽获取了大的采 光面和观景面； 劣：占用了较大面宽，使容积率有所损失； 宽景联排TH可提升拥有主要景观面TH的品质和价格 F类：宽景联排TH 联院叠拼TH属于原创设计 G类——联院叠拼TH（R=1-1.1）；适用前提：高层视野好，具有景观价值 优：通过院落空间增加了前后叠层的舒适性，且较传统的TH取得较大的容积率； 劣：私密性受到影响； TH院落 TH住宅单元 G类：联院叠拼TH 我们合理地选取了6类TH产品作为“现金牛”进入规划设计，为实现项目价值最大化奠定基础 地块高差明显 0.9-1 六甲式TH E类 临主要景观面 0.6 宽景联排TH F类 高层视野好，具有景观价值 1-1.1 联院叠拼TH G类 较为方正的均质地块 0.9-1 联院TH D类 无优质景观资源 1.2-1.3 前后叠拼TH C类 无优质景观资源 0.9-1 前后联排TH B类 不受限制 0.75 联排TH A类 适用前提 容积率指标 TH名称 。 高 市场 增长率 高 明星 STAR 现金牛 问题 QUESTION 瘦狗 DOG 相对市场份额 波士顿矩阵 CASHCOW 我们设置了少量的“庭院小独栋”作为项目的“明星”，并设定了滨水“楼王”作为项目的价值标杆 Tree_ in_ HOUSE “楼王”：设有私家码头 建筑面积——350㎡ 模糊用途——居住/办公/酒吧/咖啡厅/企业别墅/Club B1 B2 B3 B4 B5 结合项目进入条件和景观差异，对本项目进行了3期的划分：1期环水/面水区；2期背山环水（南坡）区；3期背山（北坡）区； 1期 2期 3期 独栋 楼王：2.5万/平米；户均350平米 ；2套 小独栋：2万/平米；户均250平米；22套 联院TH 临水四合院：1.6万/平米；220平米 ；36套 临水六合院：1.4万/平米；215平米；54套 观水合院： 1.2万/平米；210平米；82套 联排TH 观水联排：1.8万/平米；230平米 ；23套 临水联排：1.6万/平米；220平米；17套 联排： 1.2万/平米；210平米；38套 六甲TH 临水六甲：1.6万/平米；220平米；16套 一期总建面：6.47万平米；总户数：290套 占地：8.15万平米；容积率：0.8 户均面积：218平米；实现均价： 1.46万/平米 独栋 楼王：2.5万/平米；350平米 ；2套 小独栋：2.2万/平米；250平米；6套 宽景TH 1.8万/平米；230平米；14套 联排TH 联排： 1.1万/平米；210平米；18套 六甲TH 临水六甲：1.5万/平米；220平米 ；59套 观水六甲：1.2万/平米；215平米；134套 二期总建面：4.65万平米；总户数：233套 占地：4.7万平米；容积率：1 户均面积：205平米；实现均价： 1.36万/平米 三期的容积率：1.25，且必须在噪音重大影响区设小高层产品，为避免小高层成为“瘦狗”或“问题”产品，我们仍然需要创新 。 高 市场 增长率 高 明星 STAR 现金牛 问题 QUESTION 瘦狗 DOG 相对市场份额 波士顿矩阵 CASHCOW 盖板区 噪音重大影响区 外墙微倾，与下部退台照应，立面处理参考右图 南坪快速干道裸露区 在噪音重大影响区做创新产品： 1）外廊式布置隔音 2）6米层高不算面积增加实用率 3）错层小复式，客厅层高4.5米，其它空间3米 集合建筑的剖面示意 本项目建筑实践的战略3：完全剔除边缘化产品 联院TH 临水四合院：1.2万/平米；210平米 ；58套 前后联排TH 1万/平米；210平米；58套 联排TH 观水联排：1.1万/平米；215平米 ；13套 六甲小高层 0.75万/平米； 4.2万平米；面积区间65-140平米 联院叠拼TH 0.9万/平米；160平米；88套 三期总建面：8.47万平米；占地：6.81万平米；容积率：1.25； 总户数：217套（TH）；小高层：4.2万平米； 实现均价： 0.89万/平米 19