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城市综合体挑战与机遇 　　摘要：近年来，很多城市在旧城改造或新城建设的过程中开始注意和强调中心区功能的完整性和建筑的统一性。 　　城市综合体成为以此为原则而进行的城市及建筑实践过程中涌现的一种综合建筑形态。其是城市空间的延续，是城市形态发展到一定阶段的必然产物。本文根据现有的研究资料和自己在工作中参与实际项目所得体会，论述了城市综合体在规划设计过程中所存在的问题，以便同行一同探讨。 　　关键词：城市综合体；规划设计；设计修改 　　中图分类号：TU984文献标识码： A 文章编号： 　　引言 　　近年来，我国商业地产发展迅速，从2000年起，商业地产在北京、上海、广州、深圳等几个经济发达地区兴起，继而在全国蔓延。在短短的几年时间内商业地产的产品在不断的变化和发展，模式也日趋成熟，产品也变革更新换代。目前市场中成功运行的是第三代产品——都市综合体，又名城市综合体。城市综合体良好的经济效益和投资回报吸引了众多的投资发展商的青睐，相关项目纷纷涌入商业地产市场。如今，这种开发的热潮近似疯狂，几乎国内所有的大中城市都已经或者计划建设城市综合体，甚至有些城市在一两年内城市综合体在市场放量接近井喷状态，这不得不让我们留意这里面的种种隐患。 　　项目介绍 　　项目在厦门市的思明区，靠近厦门会展片区，位于环岛路与吕岭路交叉口西南侧。项目周边均为厦门会展北的重点建设项目工程，加上本项目可谓有“六子塔”阵势。项目定位为集国际甲A办公、五星级酒店、风情步行商业及大型集中商业于一体的大型城市综合体。项目的规划用地面积为41518.999平方米，基地南北长约230米，东西宽约178米，项目用地形状基本规整，地势平坦。规划总建筑面积约32.6万平方米，地上建筑面积约21.5万平方米，不计容建筑面积约11.07万平方米。项目规划有两栋高200米的办公楼及一栋高80米的酒店建筑，另外5万平方米的大型集中商业和1万的风情商业街。 　　规划设计 　　大型城市综合体的成功运行是离不开雄厚的项目周转资金，而庞大的资金往往单个开发商是难以承担的。本项目同样面临类似挑战。为了化解项目资???运作的难题，投资商的跨行业合作成为必然的选择。本项目就是四家建设单位合作投资，其中有国企、品牌商业公司，及知名酒店管理公司。这对于设计单位来说，虽说是一个项目设计，但必须同时面对并协调来自四方客户的诉求。另外与国外设计公司的合作形式也是设计过程中的一大协调难点。 　　项目规划的前期设计是整体项目中至关重要的一个环节。对各方意见和限制条件的理解、整合及优化可以为后期项目发展提供至关重要的领导纲要。为实现这一目的，主创建筑师团队力求每次沟通都能有多方客户参与，以获得综合的反馈信息。为了帮助建筑师协调和引导各方的矛盾和意见，团队借助多达50个各种尺度的规划模型，在进一年半的时间里为客户创造了一个直观理解空间组织关系的沟通平台，最终方案成功赢得了甲方的一致认同。设计过程中因为各方的利益所在和决策层意见不统一，导致长时间的资源消耗。虽然这样设计周期相对大型的城市综合体来说并不算长，特别对于我方的外籍建筑师，谨慎和细致的设计流程是对后期项目效果最重要的保证。然而，因为市场及政策的因素，这样的设计周期对于国内的投资方和设计院已经是过于拖沓，以至于对项目的资本投入都造成一定的困扰。在这样现实国情下，对于设计周期的把控变得至关重要，而这一项目控制能力的关键点就在于当面对有诸多局限条件的局面下，建筑师必须提前和充分的与甲方沟通，了解各方利益所在，做好充分准备，并找到各方均能接受的解决方案，这才是让项目能往前推进的重点。 　　日照设计 　　城市综合体项目的产品组成一般都是公建居多，而公建自身的日照时间没有要求，导致了建筑师对日照问题的忽视并在后续设计中的带来诸多实际障碍。很多建筑师在开始设计时，为了开拓思维，会先忽略项目周边的设计条件，在得出出众的规划方案后再结合规范性条件进行下一步的调整。有些项目再周边设计条件介入后，调整的幅度可能不大，但有些则不然。本项目就是后者，不是调整幅度大小的问题，而是推倒重来。项目的总体规划布局得到甲方的同意后，建筑师开始下一步的设计——日照计算。由于近年来住宅日照规范以来，及民众的维权意识提高，各城市主管部门对申报的建设项目都必须进行严格验算。本项目在申报之前需进行日照计算并结合结果调整，在这个过程中，了解到当地的日照计算实施细则并不如国家规定的那样笼统，而是有很详细的规定的。套入这些设计条件后，项目的总图规划是不成立的，由于项目北侧是住宅小区，一路之隔，规划的超高层双子塔楼对住宅的日照影响是非常严重的，这是一个不可逆转的重大问题。最后，用了3个月的时间来研究日照影响，为解决日照问题，总体规划布局需要重新设计，原本靠近的双子塔布局最终必须分别在基地的