房地产法【薪酬管理类】.pptVIP

3、建筑工程的发包和承包管理 （1）发包。发包应一般采取公开招标方式，发包单位和承包单位订立书面合同，发包单位不得将应当由一个承包单位完成的建筑工程肢解成若干部分发包给几个承包单位。 （2）承包。承包单位应有相应的资质，大型工程可由两个以上的承包单位共同承包，按资质等级低的单位的业务许可范围承揽工程，其同承包人承担连带责任。禁止承包单位将其承包的全部建筑工程转包给人，禁止肢解以后以分包的名义转包给他人。可以将承包工程中的部分工程转包给相应资质的分包单位，但除合同约定外，须给发包方的同意。施工总承包的，建筑工程主体结构的施工必须由总承包方自行完成。总承包单位和分包单位就分包工程对建设单位承担连带责任。禁止分包单位将其承包的工程再分包。 （3）建筑工程的持靠：由被持靠的单位承包全部责任。 四、建筑工程的监理 是指监理单位接受建设单位的委托，依法对施工质量、建设工期、和建设资金使用等方面，代表建设单位实施监督的制度。 监理单位应具有相应的资质（甲、乙、丙、丁四级）和符合法律规定的从业人员，和建设单位建立的是委托合同关系。建设单位应当将委托监理的权限书面通知被监理的建筑施工企业。 监理的内容：工程进度、施工质量、资金使用、工程竣工验收等。监理人员认为工程施工不符合工程设计要求、施工技术标准和合同约定的，有权要求建筑施工企业改正；发现工程设计不符合建筑工程质量标准或合同约定的质量要求的，应当报告建设单位要求设计单位改正。 五、建筑工程的质量管理 1、房屋质量验收制度 依建筑法建筑工程勘察、设计、施工的质量必须符合国家有关建筑工程安全标准的要求。工程竣工后应组织有关人员验收，经验收合格后方可交付使用。未经验收或验收不合格的建筑，不得交付使用。 验收人员组成：规划、房地产、监理单位、城建（）包括市政工程、公用事业、园林绿化、环保等） 过去是对整个建筑验收，现在是分户验收，最后应提交验收报告（合格、不合格、整改等）。 2、房屋质量的责任人 房地产开发涉及到许多单位，开发商、工程勘察、设计、施工、监理等单位。开发商对外承担全面的，最终的责任，而其他单位对内承担部分的、初始的责任。 3、房屋质量的保修期 建筑企业交付的房屋在该期限内符合国家或行业标准或者符合开发商房屋质量保证书等材料中所承诺的质量标准；若在该期限出现质量问题，建筑企业负责免费维修。 《建设工程质量管理条例》第40条对工程的最低保修期作出了详细规定。 （1）基础设施工程房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限； （2）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年； （3）供热、与供冷系统，为2个采暖期、供冷期； （4）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期由发包方与承包方约定。 房屋保修期从竣工验收交付使用日期起计算。房屋质量应由施工单位对开发商所负的责任。业主能否直接要求施工单位维修？诉讼主体如何列明？《工程质量保修书》。保修期已过的房屋维修，可以动用维修基金。 第四节 房地产的合作开发和项目转让 一、房地产的合作开发 指两个或两个以上的民事主体共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产的行为。 1、合作开发经营资格：至少有一方具备房地产开发经营资质，均无有，应认定合作开合同无效，但起诉前取得房地产开发资格和相应资质的可以认定有效。 2、合作开发实质：共同出资、共担风险、共享利润。出资的方式可以多种多样，未办批准手续以划拨的土地使用权作为投资合作开发的，应认定无效，但起诉前已办理批准手续的，应当认定合同有效。利润的分配按约定，未约定或约定不明的按出资比例分配。合作开发房地产合同的当事人要求将房屋预售款充抵投资参与利润分配的，不予支持。 约定提供土地使用权的当事人不承担风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。 约定提供资金的当事人不承担风险，只分配固定数量房屋的或只收取固定数额货币的，应当认定为房屋买卖合同或借款合同。 约定提供资金的当事人不承担风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。 二、房地产项目的转让 指房地产开发企业将其名下的房地产开发项目通过合同转让给另一房地产开发企业开发经营的行为。由于项目本身并不直接具有财产内容，所以项目的交易往往通过土地使用权的转让或处分体现出来。项目转让的条件： 1、转让人取得土地使用权证，并交付了土地使用金； 2、受让方有房地产开发的资格和相应的资质； 3、转让的项目依法获得批准，一切手续合法； 4、办理土地使用权变更登记和项目开发人主体的变更登记。 第五章 房地产交易法律制度 第一节 房地产交易概述 一、房地产交易的概念 房地产交易是指以房地产为商品而进行的转让、租赁、抵押等各种经营活动的总称。可分为地产交易与房产交易，但