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关于连云港市物业管理情况调查与建议 　　一、连云港市物业管理状况 　　据调查，连云港市现有物业服务企业242家，物业管理各类项目452个，管理面积近5000万平方米，其中住宅类项目390多个，管理面积3900多万平方米。全市市级以上优秀物管项目96个，其中3个项目荣获“全国物业管理示范住宅小区（大厦）”称号，34个项目荣获“江苏省物业管理优秀住宅小区（大厦）”称号，59个项目荣获“市级物业管理优秀住宅小区（大厦）”称号。物业管理覆盖率达到83.63%，新建住宅小区招投标率达100%、物业管理覆盖率达100%。市区住宅小区已成立124个业主委员会，占符合成立条件住宅小区的约70%。 　　近年来，通过不断完善工作制度，加大物业法律法规宣传力度，全面落实物业服务企业监管措施，建立物业服务企业和物业项目经理信用档案，推行企业诚信保证金制度，建立企业考核考评和业主满意度测评制度，狠抓小区物业服务公示栏、电子公告栏“两栏”建设，将物业收费标准、收费依据、服务内容、服务电话、政策规定、上级通知、小区准备开展的各项活动等内容及时在“两栏”公示，充分保障业主的知情权、参与权、表达权、监督权，提高物业管理的业主满意度。同时，努力提高业主自治水平，建立健全物业投诉网络体系，及时有效地处理物业投诉与矛盾纠纷，促进了和谐物业建设。 　　二、存在的主要问题 　　虽然近年来连云港市区物业管理工作实现了长足的进步，取得了较好的成绩，但与社会各界和人民群众的期盼相比，仍然存在一些不可忽视的问题，主要表现在以下几个方面。 　　一是物业管理机构建设有待加强，街道、社区物业工作人员大多是兼职，经费落实不到位，同时相关行政管理部门职能存在缺位的现象。 　　二是因小区开发建设遗留的房屋质量不过关、配套设施不到位等问题，导致物业管理矛盾频发。 　　三是物业服务企业的规模、实力与业主的需求不相适应，物业服务水平有待进一步提高。 　　四是物业服务收费难，制约了整个物业服务行业的可持续发展和服务质量的提高。 　　五是业主委员会劳动付出没有相应回报，工作积极性不高。 　　另外，还存在着企业运营成本增加，导致部分企业陷入生存危机；住宅小区存在违建现象给小区物业服务带来不良影响；业主委员会的监督制约机制缺失，损害业主切身利益等问题。 　　三、几点建议 　　一是完善政策机制，加大对物业管理工作的检查考核力度。对2006年出台《连云港市物业管理实施细则》进行修订，明确提出增加行政管理职能进小区的内容，要求相关行政主管部门将管理触角向小区延伸，切实履行相应职能，有效解决物业小区内群众反映突出的违章搭建、违规装修、环境污染、人防工程地下车位使用权等问题，使其更具前瞻性、指导性和可操作性，为使连云港市物业管理工作不断向着规范化、制度化、科学化和更加人性化的方向发展提供良好的制度保证。把物业管理工作纳入全区经济社会发展年度目标进行专项考核，明确政府、相关职能部门在物业管理中的职责，并严格落实。深入推进“四位一体”物业管理工作机制，社区、街道办事处（乡镇人民政府）、县区政府应建立专门机构，配备相应人员，明确职责，真正实现各负其责，齐抓共管。 　　二是加强住宅小区配套建设监管和验收，维护业主权益。从源头抓起，住宅小区的市政配套设施和公共配套设施，必须与住宅主体建设同步规划设计、同步建设、同步交付，同时按照住宅小区验收制度，明确牵头部门，并坚持谁验收谁负责，责任到底，长期监督。并与城市行政管理部门对接，按各自职能，共同监督好小区违法建设的劝阻、制止、拆建、拆除工作的落实。 　　三是强化行业监管，提升物业企业的服务意识和服务水平。加强物业服务企业的监管和考核，强化履约意识，督促物业企业依据投标承诺和物业服务合同，切实履行职责，提高服务质量。在此基础上积极协助配合各地、各有关部门加强物业管理区域内的城市管理和社会管理，切实履行劝阻、制止、报告等责任，共同提升城市综合管理水平。加强前期物业招投标管理，通过选聘具有相应资质的物业企业进行规范的物业服务。 　　四是采取扶持政策，着力推动物业服务企业做大做强。要加大对物业服务企业的政策扶持，认真落实对物业服务企业招用下岗失业人员达到职工总数30%以上的，3年内免征营业税的优惠政策，适当减轻物业管理税负，加大物业企业项目经理培训力度，鼓励和引导物业管理向市场化、专业化、规模化方向发展，帮助物业企业做大做强做优，打造一批在全省乃至全国都过硬的物业服务企业品牌，不断增强企业核心竞争力。 　　五是破解物业难题，着力提高物管小区业主满意度。针对业主普遍反映的小区公摊电费收费标准高的问题，建议对小区道路、走道等公共部位照明用电，以及电梯、水泵等共用设施设备用电，按照市政用电费用标准进行收取。要加大物业管理政策法规宣传，引导业主树立“花钱买服