行业景气高扬 公司分化渐进.docVIP

行业景气高扬 公司分化渐进 ——2004年房地产行业投资策略 2003年的房地产行业在遭遇SARS的冲击和政策的打压下，依然呈现出勃勃生机，行业处于较高的景气区间，各项指标均呈良性态势。但政策对行业的影响终将在其后缓慢产生，本文在回顾2003年房地产行业快速发展的基础上，重点对121、18号文进行深入的分析，并对因此而产生的04年房地产行业的运行及特点进行了预测，认为房地产行业04年的投资机会主要在于拥有便利的融资渠道，正在进行大规模、全国化布局的龙头公司和基于轻微通涨和局部资产泡沫假设下具有大量土地资源的开发区类公司。 1、 2003年行业运行态势及特点分析 房地产行业作为一个周期性行业，与国民经济的关联度高，对GDP的带动性较强，自1998年以来随着产业的发展壮大，逐步成为国民经济的支柱性产业。但是由于近年来的发展速度过快，也引起了全社会的关注，02年的“泡沫之争”曾经喧嚣一时，而03年SARS的突袭和政策的打压，使得房地产行业多灾多难。然而，即使经历了众多的磨难，2003年的房地产行业依然保持较高的景气度，房地产开发投资仍然是热潮不减，各项技术指标呈现出良性发展的态势。（图略） 1.1 房地产行业景气度分析 据国家统计局最新测算的全国房地产开发景气指数结果表明：11月份，全国房地产开发景气指数连续4个月保持在106点以上的水平。11月份，“国房景气指数”所属的8个分类指数与10月份相比，呈现2升6降的格局。其中，竣工面积、土地开发面积、商品房平均价格、土地转让收入、商品房空置面积和资金来源分类指数呈现下降趋势；房地产开发投资、新开工面积分类指数继续保持上扬势头。 从国房景气指数的走势看，近两年来，我国的房地产景气指数一直稳步攀升，处于高度景气区间，其中，03年一季度出于开发投资力度的提速，景气指数出现快速上升，并在2月份创出近几年的新高，达到107.34点，随后在SARS的打压下，展开回调，直到5月份才企稳回升，但7月份以后，由于央行121号令的影响，国房景气指数呈现小幅回落的态势，但依然在104点以上的景气区间内运行。 1.2 房地产行业的相关指标分析 1.2.1 房地产开发投资分析 据国家统计局的最新测算，在2003年1-11月份，全国房地产开发投资突破8000亿元，达到8285亿元，同比增长32.5%，增幅比去年同期增长4.3个百分点。其中，商品住宅完成投资5647亿元，同比增长27.5%，占全部房地产开发投资的比重为68.2%；办公楼和商业营业用房投资继续保持高速增长，同比增长速度均超过40%，虽然房地产开发投资一直保持着30%以上的高速增长，而且自2001年以来呈现不断攀升的态势（图略）。但通过对我国国民生产总值和固定资产投资增速等其他指标相比较来看，房地产开发投资增速仅仅比GDP的增幅高3-4倍，基本还处于正常运行区间。此外，无论是房地产开发投资指数，还是土地开发面积指数基本上于景气指数同步运行，也表明目前房地产行业的运行较为平稳健康。 1.2.2 开工、竣工面积的比较分析 通过新开工面积和竣工面积指数的比较，我们发现，从2001年以来，竣工面积从小于开工面积到逐步超过开工面积，开工面积在03年一季度达到高点后缓步下滑，03年下半年以来，竣工面积和开工面积基本保持同一比例，意味着，房地产开发逐步走向理性，开发商在进行房地产开发时更多考虑到商品房的销售情况，开始注入以销定产的市场意识。 1.2.3 商品房销售价格分析 2003年由于商品房销售情况持续升温，商品房平均价格保持稳中有升的发展势头，但增长幅度逐步回落，全年房价的增速出现前高后低的现象，其中，一季度全国商品房平均销售价格为2511元/平方米，同比增长5.1%，上半年商品房平均销售价格为2424元/平方米，同比增长5.4%，1-11月份，全国商品房平均销售价格为2456元/平方米，同比增长4.8%，低于去年同期增长5.7%的水平。从上图（图略）显示，我国近几年来商品房价格呈现稳步攀升之势，其中03年三月份达到2511的高点，随后缓慢回落，但总的趋势是逐步向上的。从整体的涨幅来说，并没有出现暴涨的情形，但各地区的情况有所不同，上海、杭州等长三角03年的房价涨幅相对较高，全国可能达到25%的涨幅。但全国其他地区的涨幅相对较小，基本处于健康发展之中。 1.2.4 房屋空置绿分析 房屋空置率作为国际上通行的一个衡量房地产市场是否过热的重要指标，从下图（图略）看： 全国平均空置面积在2002年四季度达到高位后，随着商品房销售力度的加大和全国房地产市场的持续升温，房屋空置率开始逐步滑落，其中，2003年1-11月份，全国商品房空置面积已经突破一亿平方米，同比增长6.5%，但增幅比去年同期回落6.1个百分点，也低于前