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集体所有制下“小产权房”经济学成因探析 　　作者简介：秦国强（1986年——），男，汉族，河南三门峡人，经济学硕士研究生，单位：中共乐山市委党校经济学教研室，研究方向：政治经济学。 　　摘要：“小产权房”问题日渐凸显，反映了我国在经济发展与社会改革中的诸多矛盾，其产生有多方面原因，本文从经济学维度进行分析，以期从经济发展层面来重新认识“小产权房”，为协调“小产权房”利益矛盾提供思路。 　　关键词：集体所有制；“小产权房”；成因 　　一、“小产权房”定义 　　“小产权房”是中国社会经济发展中一个特殊的产物，近年来学者们对“小产权房”进行了充分的研究与分析，对其作出的定义也很多。从占用的土地来看，“小产权房”通常为集体土地所有制下的耕地、建设用地、宅基地。从价格上来看，“小产权房”没有交土地出让金，没有经过国家的相关法定程序，相对市场上流通的商品房，价格低廉。从产权说来看，“小产权房”主要有三种说法：一是“有产权说”，二是“不完全产权说”，三是“无产权说”。从交易上来看，从交易对象上，“小产权房”是出售给本集体经济组织外的组织或者个人，从交易时间上，“小产权房”在交易出售前，是静态不动产房屋，在交易出售后，由于其没有国家颁发的正规房产证，才会有“小产权房”之说。 　　笔者认为，“小产权房”是在集体土地所有制下建造的，未履行相关合法程序，没有国家颁发的产权证的，销售给本集体组织以外成员的房屋建筑。 　　二、“小产权房”经济学成因探析 　　（一）当前城镇化进程中土地增值 　　我国改革开放三十五年来，在国家土地所有和集体土地所有的制度下，国有土地得到了有效流转和增值收益，与之形成鲜明对比的是集体土地，集体土地因自身权能的限制，无法向国有土地一样流转。 　　随着市场经济的发展与城镇化进程的加快，城市土地及周边用地日渐紧缺，地价越来越高。在这种情况下，市场的需求将用地人的目光转移到了集体土地，由于土地资源的有限性，过大的需求导致了集体用地价格的不断上涨。一方面，社会经济不断发展造成了土地利用过程???地价增值，城镇化进程产生的土地溢出效应，为原本具有潜在价值的土地转变为实际高地价创造了客观条件，即聚焦效应造成了土地增值。另一方面，近年来在城市房地产市场中，商品房价格基本呈上升趋势，房产与地产不断增值。 　　（二）现行集体土地无法分享土地增值 　　在土地不断增值的经济形势下，集体土地所有者无法也不能享受到土地增值的合理收益权。 　　1.集体所有制的性质决定其无法进行市场交易。集体土地受权能的约束，无法在市场上进行自由的流转和交易，而国有土地凭借公共权力可以在土地市场上方便自由的交易。在土地市场化运作中，农民作为集体土地所有权的主体，两个方面的权益被严重地忽视了，第一是农地处分权与所得收益权被政府给架空了，应该得到的不能得到或者被变相侵吞了，第二是集体所有制下的农民在土地市场的主动权被不合理地压制。 　　2.非市场化的集体土地不能分享土地增值。相对城市建设用地来讲，农村实际集体用地存在着相对宽裕现象。在城镇化进程中，国家迫于公共利益需要，对被征占的集体土地进行补偿，但被征占者通常感觉补偿标准偏低。在土地开发利用过程中，农民仅获得不到百分之十的土地增值收益，其余的溢价都被流走了。 　　3.农民要求分享土地增值的收益。市场经济催醒了农民的经济理性，农民要求合理分享自身的土地权益，这促成了在全国范围内“小产权房”的大规模开发。按当前土地法律法规，国家垄断了土地供应，集体土地只有通过转化为国有土地，再转化为商业用地的转化过程才能在市场上自由流转。农民从自身利益考虑，避开政府环节，绕开土地转化路径，去追求自身利益的最大化。从中国的千年传统来看，农民的命运紧紧和土地联系在一起，土地是农民最有保障的实物资产。但城镇化进程中，农民的土地收益权却不能得到实际的保障，“小产权房”为农民寻求土地利益最大化提供了方向，集体所有制下的“小产权房”的开发建造，无疑是农民去获取土地增值及利益最大化的一种工具载体。 　　（三）“小产权房”的产生是集体土地增值分享的自我选择 　　市场经济充满了竞争与选择。从某种程度上讲，“小产权房”的产生是市场对资源配置的选择，是集体土地增值分享的自我选择。 　　1.高房价刺激了“小产权房”的需求。近些年来，随着房地产市场的开放和发展，城市房价疯狂上涨，每几年翻一番，导致大量城市低收入家庭与城市外来流动人员无力购买。而“小产权房”的一大优势是价格低廉，高房价直接刺激了“小产权房”的需求。 　　2.购房者购买推动了“小产权房”的产生。面对城镇望而生畏的高房价，结合自身的实际经济收入，许多城镇居民顶着高风险购买“小产权房”。城镇居民的购买强有力地推动了“小产权房”的产生。从某种意义上讲，这也是城镇居民的“理性