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我国小产权房各方利益博弈及影响 　　【摘要】 随着中国的房地产市场不断地繁荣，小产权房市场也在不断地发展壮大。小产权房满足了很多中低收入群体的购房需求，但尴尬的是小产权房并非符合法律规范的产物。本文通过分析济南市小产权房的现状及各方利益博弈，阐述小产权房对经济、政策的影响，并分析小产权房的未来命运。希望能通过深入分析各相关利益方的利益博弈，更好地理解小产权房的作用及影响，从而为小产权房未来的发展提供建议。 　　【关键词】 小产权房 利益博弈 命运 　　随着中国的房地产市场不断地繁荣，小产权房市场也在不断地发展壮大。小产权房满足了很多中低收入群体的购房需求。但尴尬的是小产权房并非符合法律规范的产物，法律并不允许村集体有权修建并出售商品房，这些房屋就变成了现在意义上的小产权房。小产权房在中国很多城市广泛存在，济南也有大量的小产权房。因为济南的地形特点及经济状况，早期并不被大型的房地产公司看中。很多地理位置优越、紧挨市区的村庄开始兴建小产权房。到2012年底，济南市已经出现大量的小产权房，并且仍有新的楼盘开盘。随着这几年地产市场的不断调控，政府对房地产市场不断规范，这些小产权房的存废及管理显得更加紧迫。 　　一、济南市小产权房的相关利益各方博弈分析 　　20世纪90年代，济南几乎没有小产权房的交易。随着房价的不断上涨，小产权房的需求量也在不断上升，各个村集体开始更多地提供小产权房。济南市能够形成大规模的小产权房，势必牵扯到众多群体的利益。比如村集体、小产权房购买者、房地产商及当地政府，他们之间的利益有增有损，相互博弈。通过分析相关利益主体的博弈行为，有助于更好地理解济南市小产权房的形成。 　　1、村集体争夺自身利益 　　农村的土地一般归村集体所有，但按照我国现行法律规定，村集体并没有开发建设商品房的权利。村集体的土地必须先由国家征收，才能出售给房地产商，缴纳过土地出让金后才能开建商品房。这个过程中，政府在征收农村土地时，往往给很低的费用。相比而言，村集体自行开发建小产权房，既可以增加村集体的收入，又增加了本村的就业。不少村庄通过出售小产权房改善了村民的福利，促进了村庄的发展。而且小产权房售出后，外来人口增加，促进了村庄商品的销售和服务业的发展。很多村庄早点市场繁荣，商店、理发店、药店众多且生意兴隆，进一步促进了村民的就业和收入增加。 　　2、高房价压力下，中低收入人群的无奈选择 　　济南市的房价近几年一直在攀升，远超过收入增长速度。以往两千多元的房价早已不在，济南市周边也达到六千多一个平方，中心地区更是超过万元。对于很多中低收入的人而言，买一套正规产权的房子，可能连首付都支付不起。如果租房子，可能要经常更换位子，不敢添置太多的家具和电器，生活质量势必受到影响，心理上也没有家的感觉。小产权房价位低，但风险很大，权益可能得不到保障，还会面临被拆迁的危险。但是，过高的房价已经逼得购房者明知小产权房有很多缺陷也要购买，且购买人数越来越多。法不责众的心理也促使了人们下赌注购买小产权房。 　　3、部分房地产商与村集体的利益合作 　　建房需要房地产商的合作，很多房地产商也看到了小产权房的收益。在早期的时候，甚至有很多正规的大型的房地产商主动找到村委表示愿意建商品房，并提出卖房前一切费用由他们承担。可见小产权房对房地产商来说也是非常诱人的商机。但是，随着政府打压力度的加强，很多大型的房地产商迫于政府压力只得退出，但还有很多小的甚至是私人的房地产商在承办建筑工作。承建小产权房是有很大风险的。2007年就有一部分还未出售的小产权房被拆除，造成投资人血本无归。 　　4、当地政府土地财政受损，为长期稳定发展埋下隐患 　　在小产权房的兴起过程中，受损最严重的是当地政府，使得大量的潜在的土地出让金流失。在制定长期发展计划时，一栋栋的小产权房也会增大政府的拆迁难度和成本。受损的不仅仅是财政收入，政府依法治国的能力也受到怀疑，既然是违法的小产权房，就应该有所规制，而且政策要一致才能取信于民。但是政府在管理小产权房问题上确实有很大的难度。汹涌的民意、拆除或拆迁的难度都足以让政府三思，否则极易转化成民愤，成为社会不稳定的一大来源。 　　二、济南市小产权房的影响 　　济南市小产权房的大规模存在很多方面都产生了重大的影响。比如在收入差距方面、房地产市场方面、政府管理方面等等。这些影响既有正面的，也有负面的。 　　1、济南市小产权房的正面影响 　　（1）缩小了收入差距，一定程度上缓解了社会矛盾。随着济南市房价的突飞猛进，有房产的人和无房产的人的收入差在迅速放大，收入不平等现象越来越严重。出售小产权房的一方是村集体，通过出售小产权房，村民的收入在增加，村民的福利也得到改善。购买小产权房的人，获得了安居之所，虽然承担了一定的风险，但生活水平是