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加强房地产开发项目成本控制分析 　　摘要：随着房地产市场竞争的加剧,房地产开发过程中的成本控制愈发重要。房地产开发成本控制是一项综合工程,也是一个动态的过程,贯穿项目开发全过程。文章分别对立项、设计、施工和竣工结算等阶段如何加强成本控制进行分析。 　　关键词：房地产开发成本控制 　　中图分类号： F293.33 文献标识码： A 文章编号： 　　 　　随着房地产开发企业间竞争的不断加剧,有效的土地资源不断减少,土地成本越来越高,人工、材料价格的不断上涨,造成项目开发成本的不断攀升,从而使项目开发风险加大。那么房地产企业如何合理有效地控制项目的开发成本,从而减少或有效回避开发风险,使有限的资金创造出更大的经济效益,就显得至关重要。 　　合理有效地控制项目开发成本,贯穿于项目投资决策阶段、设计阶段、项目施工阶段和竣工阶段,可以说是一个系统控制过程,它具有全员性和全过程性的特点。项目开发建设的各个阶段成本控制各有其特点,所起的作用和重要程度也有所不同。 　　 　　一、立项阶段的成本控制。立项阶段成本控制的重点在于进行前期的费用、成本、利润估算,明确项目的可行性,准确进行项目决策,避免决策失误带来的企业损失,同时充分提高资源的利用效率,用有限资源创造出更多的价值也是相对降低成本的途径。本环节成本控制,着重于以下几点:市场调研时,通过投资成本估算,进行项目前期策划中的初步成本控制。公司项目部开展充分的市场调研,如通过全面采盘,组织各方面专业人士对拟建项目进行实地考察等,进而把握投资决策,找准产品定位、编写投资估算。投资成本估算的重点包括:资源配置是否充分、合理;市场定位是否明确、恰当;投资成本、费用是否经济、可行;投资回报是否符合利润目标要求;投资风险能否有效控制。项目立项时,通过《可行性研究报告》,进行项目前期策划中的具体成本控制。公司项目部在汇集全面采盘报告,各方专家意见等后,编写《可行性研究报告》。《可行性研究报告》除须具备地块基础资料、周边环境及其发展趋势、合作方背景、合作方式及条件、初步规划设计方案、开发节奏及市场定位等基础内容外,还应重点包括以下内容:成本费用分析及估算;成本控制目标及措施;投资及效益测算、利润体现安排;税务环境及其影响;资金计划;投资风险评估及相应的对策;项目综合评价意见。 　　通过争取优惠政策,降低开发成本。公司管理层保持对国家有关法规政策和企业管理环境的了解,在进行市场调研,对市场走势做出分析、判断的基础上,通过为企业争取优惠政策,达到降低开发成本的目的。明确在项目全过程,通过招投标管理,有效控制成本。项目在进行工程设计、监理时,应招投标;项目在大小施工、材料、设备采购、安装等业务时,更应按工程量清单计价办法严格招投标管理。企业在同等条件下,选择实力强、成本费用低的合作伙伴是有效控制成本的重要手段。 　　二、规划设计阶段的成本控制。规划设计阶段成本控制的范围有前期工程费,含招标代理费、设计费、地质勘查费等。其中设计费一般只占建安成本的1.5%~2%,比例虽不大,但对工程造价的影响程度可达75%以上,设计质量的好坏,不仅影响到施工阶段投资的多少,而且也影响到项目销售经济效益的高低。因此,在投资决策确定后,该阶段是成本控制的关键。 　　在总体规划设计阶段,开发商可以采用设计招标办法,在工程造价和设计方案相结合条件下,选择优秀的方案设计和建筑设计单位,使项目不仅建筑造型美观,而且造价合理。对于优秀方案的比较,可以采用成本—效益分析方法,在满足工程——结构及使用功能的前提下,依据开发商可行性研究报告的经济指标(要充分用足当地规划部门制定的土地使用性质、容积率、总建筑面积、建筑高度、退界、日照间距、户型比例等参数)选择设计方案,结合开发商对项目的开发理念,最后修改并确定设计方案。 　　在单体详细设计阶段,结合目前房地产市场在一定时期内的实际需要,向设计单位提倡在技术经济分析中大力开展价值工程方法的应用,通过功能细化,把多余的功能去掉,对造价高的功能实施重点控制,从而最终降低工程造价;也可以实行限额设计、奖惩考核激励机制,按照批准的设计任务书和投资估算,在保证功能要求的前提下,按分配的投资额控制各专业设计,若哪个专业超过或减少,则给予罚款或奖励;也可采取合同措施,若变更费用超过施工合同价的一定比例时,则相应扣减设计费,从而确保设计人员的责任心,有效控制工程造价。 　　加强设计出图前的审核管理工作,将工程变更的发生尽量控制在施工之前,设计阶段的缺漏或不完善不可避免会存在,如在设计出图前加以克服,花费的代价可能最小,效果最好。建议开发商在设计阶段委托专业监理单位进行设计监理,这对于工程的技术性、安全性、周密性、经济性(包括建成后的物业管理成本)等都有很大的帮助,可以避免或减少由于设计不合理甚