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“逆城市化”视角下武汉地铁建设对房地产价格影响实证调研 　　摘要：自2012年12月28日武汉地铁二号线开始通车起，标志着武汉的发展进入了一个加速发展的全盛阶段。在此阶段，不仅武汉的交通建设得到了较为完善的发展，而且“逆城市化”趋势开始显现。具体表现在武汉市房价涨幅较大，其中三环线附近、地铁沿线郊区涨幅更甚。基于此，本文着重在“逆城市化”视角下解读武汉地铁建设对沿线房地产价格的影响，试图从地铁建设、经济发展、城市规划、理性投资和房产控制等热门方向提出合理化意见，为武汉市未来五至十年又好又快发展做出力所能及的贡献。 　　关键词：地铁 逆城市化 房价 　　一、调研背景 　　（一）武汉轨道交通线网的建设与对房地产价值的影响 　　按照武汉市的轨道交通规划指示显示，到2020年主城区线网规模将达到333公里，共有7条长江通道，其中6条位于主城区，以缓解日益严峻的过江交通状况。并且到2040年，将建成9条地铁干线和3条城市快线，全长约540公里，其中有过江地铁通道7条穿越长江和汉江。届时，有66%的人口和岗位位于地铁站点600米步行半径范围内，全市居民进入武汉市一小时经济圈。“60分钟穿城，30分钟到达中心城区”将不再是纸上谈兵。 　　不可否认“地铁概念”对房地产开发有巨大的影响，但对地铁楼盘的态度需冷静，并不只要是地铁楼盘就会全部热销，甚至顺势大涨。“唯地铁是瞻”其实是一个误区。在市场博弈理论中，任何事物都有始有终。地铁的相对价值将大大稀释当其不再成为稀缺资源。我们根据研究需要，将影响因素分为经济因素、区位因素、邻里因素、结构（个别）因素和消费者特征因素。从以上这几个角度来分析地铁轨道交通对房地产价值的影响。 　　（二）未来城市发展的“逆城市化”趋势 　　“逆城市化”是指在城市发展演变过程中，由于城市中心地带生存空间日益狭小、交通条件日益拥挤以及地价日益上涨等原因，中心城区居民迁出城市中心，不断向城市边缘及郊区、乡村地带迁移的趋势，主要表现为人口空心化和产业空心化。 　　进入21 世纪，在经济较发达的广东、江苏和浙江、北京等地区“逆城市化”已经悄然而生，而且已经不是一种个别的、偶然的现象。如广州珠江三角洲一带要求“城转农”的人口不断增多，汕头出现“城中村”。 　　“逆城市化”本身具有一定的规律性，一般要经历以下4个阶段：萌芽阶段，富有阶层首先搬入郊区；形成阶段，大量中产阶级开始搬入郊区居住，但每天要到市中心工作、购物、娱乐；发展阶段，逐步实现居住和工业郊区化；成熟阶段，郊区的自立程度越来越高，由单一居住功能演变成具有各种城市功能的就业中心。 　　二、研究目的及意义 　　（一）重要性 　　2012年，武汉市发展和改革委员会发文指出，武汉首条地铁线将建成运营，标志着武汉进入地铁时代。武汉地铁学习并借鉴港铁模式，走“地铁+物业”模式道路。研究地铁沿线的房地产价格变化有助于了解地铁的经济效益，在“逆城市化”视角下，为社会私人资本根据市场需求变化进行理性投资提供可参考的数据，也有利于政府发挥资源配置作用引导房产经济的发展，缓解市中心的房价过度上涨和武汉市的住房紧张问题，进而影响到社会的稳定和和谐社会的构建。因此，本课题很有研究的理论价值和现实价值意义，重要性很突出。 　　（二）必要性 　　从国内外诸多研究文献中可以看到，虽然对地铁沿线土地利用与房地产开发方面的理论研究较为丰富且成熟，但从“逆城市化”视角下研究此类问题存在着研究不足和空白之处，还需要进一步改进与完善。 　　由于武汉地铁近年才开始建设，2号线于2012年末才开始运营，相关地铁沿线房地产价格方面的调查研究和学术资料少之又少，只有新闻报道关注了这个现象，并做了简单的数据统计来反映这一现象，但缺乏理论界的专门研究。并且，由于武汉地铁的运营模式和自身条件等方面与国内其他城市地铁有所不同，虽然重庆、北京、南京、广州等地在近几年都对当地地铁交通沿线房地产价格的影响变化有所研究，其中实证研究也提供了相关数据以供参考和经验借鉴，但由于差异性，武汉地铁沿线的房地产价格变化不一定和这些地区完全相同。由此看来本研究结论也十分必要。 　　三、总体样本 　　本团队总共历时两个月，于武汉六个行政区发放问卷共计1100份，回收问卷1028份，其中有效问卷879份，有效率达85.50%。 　　调研样本总体分布较多的为年龄为31-60、学历为本科，工作岗位为一般工作人员、区划为武昌区的较多，这与预先设想的比较符合，便于采集数据，得出结论。 　　四、基于Hedonic模型的房价分析 　　（一）模型概述 　　Hedonic 模型的一般形式为： Phi = Ph （ S i ， Ni ， Qi） 　　公式中，假设住宅的区位特征用向量S 表示，建筑特征用向量N 表示，环境特征用