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铁路物业管理现状与对策 　　摘要：我国铁路房改房小区如何推行物业管理，本文在分析当前铁路房改房的特点、铁路房改房小区的特点、现状的基础上，论述铁路住宅小区如何搞好物业管理。关键词：铁路小区 物业管理 现状 对策Abstract : Chinas railway housing area housing reform how to carry out property management, based on the analysis of the current railway housing reform of the housing characteristics, railway estates characteristics, on the basis of the current situation, discussed how to do well the railway residential district property management. 　　Keywords: railway property management present situation countermeasure 　　中图分类号：X731文献标识码： A 文章编号： 　　房改房是指按照国家规定以成本价或标准价出售给职工的享受国家一定优惠政策的房屋。从20世纪80年代至今，我国的房管体制逐步从计划经济传统的行政福利型向市场经济的专业化物业管理转变，即房改房的管理也从单位自管逐步向专业化的物业管理转型。铁路部门也顺应潮流，对管内房改房推行了物业管理，本文对铁路推行物业管理后的现状、问题及对策作一探讨。 一、铁路房改房推行物业管理后小区的现状 1、基础设施不全，居民抢地占地进行乱搭乱建现象普遍由于铁路房改房小区都是老旧小区，基础设施大都不全，有的难以实行全封闭管理。铁路职工大多数都是单职工，家属大部分都是农转非出来的，没有正式工作，素质又不是很高，这就造成了小区难以管理、比较混乱的局面。有的居民（大部分都是家属）随便占地进行乱搭乱建，抢地占地种菜，露天点火烧水做饭，有的甚至养鸡养羊，形成了很有特色的铁路居民小区。由于历史原因和铁路管理的现状，虽经从事物业管理部门的努力及有关政府执法部门的管理，收效不是很大，混乱现象依然还在部分小区存在。 　　2、物业管理人员业务不高，管理水平不能满足现代物业管理的需要 　　物业管理以其服务社会化、维修专业化和经营企业化的特点区别于传统的管理模式，物业管理企业应配备专门的管理人员，对生活小区进行统一的管理，实现住房管理从单一的房屋维修养护和房屋租赁调配向小区管理一体化的转变。但铁路物业管理是原铁路房产??、建筑段职工从主业分离出来从事物业管理工作的，大都没有物业管理的经验和业务知识，更甚至有的职工是从事不了房建维修主业、老弱病人员转来从事物业管理工作的，这势必造成了物业人员素质不高，管理水平提不上去。 　　3、物业收费难，造成物业管理难上台阶 　　铁路职工长期以来享受的是福利性住房待遇，即使有什么费用也都是单位给缴纳，这就养成了享受免费物业、依赖企业福利的习惯性。所以即使现在每月10元左右的物业费也不情愿缴纳，有相当一部分居民虽经多次催要还是拒不缴纳，这就引起物业管理部门因收不上费来而影响正常物业工作的开展。久而久之，形成恶性循环，造成了居民不满意，物业管理企业没法干的局面。 　　二、搞好铁路房改房物业管理的对策 　　目前，房改房物业管理不尽如人意之处普遍存在，其主要原因是很多业主对原来由单位包办的管理局面的改变难以适应。人们的依赖性较强，无法建立服务消费观念，导致物业管理难以进入房改房管理当中。 如何突破房改房小区物业管理的瓶颈，如何在铁路房改房小区中搞好物业管理，重点应从以下几方面入手：（一）采取强有力的整治措施 1、彻底拆除违章建筑，清理二违三乱 铁路住宅违章建筑存在由来已久，有乱拆建的，有占地搭建的，也有空中违章楼阁，有的还在媒介上曝过光，但都得不到有效的解决，这些违章建筑不仅影响了生活小区的整体外观，而且影响了主体建筑的安全使用，甚至滋生不安定的因素。整治、创建物业小区，首先面临的是违章建筑，拆除这些违章建筑，采取强行拆除措施前，需经过多次细致调查研究，认真总结过去经验教训，并详细制订整治方案，掌握违章情况后，依靠组织强行拆除。一方面，在深入摸底调查的基础上，先后多次张帖告示和宣传标语，召开现场座谈会，把整治小区的目的和规划反复告知住户，另一方面通过有关单位领导对违章户做工作，争取得到住户的理解和支持，并采取相应的经济制约办法，对不配合整治的钉子户依靠组织，强行拆除。 2、完善配套设施，狠抓硬件建设 良好完善的配套设施，是小区管理顺利进展的基本硬件。对于不同情况的小区，可以