中国房地产市场新一轮调控市场研究报告 42页.pptVIP

新一轮调控后市场的三个阶段 第一阶段：整体市场降温，成交下滑，观望态度致使客户出现由卖转租的决策； 第二阶段：政策平稳后，经济型楼盘略有回暖，而高端楼盘成交缓慢； 第三阶段：由于高端客户的购买信心下降，以及高端楼盘的优惠让利，逐渐影响到低端消费； 另：如调控在短时间内难以奏效，则有更为严厉的措施出台。 第二部分：调控后市场应对策略建议 一类项目：【城市别墅及高层豪宅项目】基本为3套以上购房，限购主要针对产品受调控影响最大； 二类项目：【郊区别墅及中端改善型项目】主力为2套购房，未来政策影响下购房受到较大限制； 三类项目：【中小户型及创新住宅项目】首次置业比例较高，在本次调控限购令下受到影响相对较小； 调控之下，宁波市场上三类项目受到不同力度的影响 2011年新环境下的市场应对策略建议 【一类项目】：受调控影响最大 代表项目：长岛花园二期、上院B区、御玺园、维拉公馆、新海景花园、雅戈尔高新区项目、滨江庆丰项目、卡纳湖谷、茶亭项目等 2011年新环境下的市场应对策略建议 【一类项目】：受调控影响最大 应对策略： 观念引导：正确认识调控，强调产品稀缺性和资产保值性的认可； 政策回避：引导客户以成年子女首套购房或直系父母首套、二套购房； 针对企业主客户：建议客户以企业为购买者后，客户以以租赁方式拥有住房，规避限购的同时也规避缴纳个人所得税。 付款方式引导：尽力引导分期付款方式，发展商垫资减少客户首付难度。 2011年新环境下的市场应对策略建议 【二类项目】：受调控影响较大 代表项目：雷迪森嘉恒广场、香湖湾、龙溪谷等 2011年新环境下的市场应对策略建议 【二类项目】：受调控影响较大 应对策略： 合理定价：针对市场现状，合理制定产品价格，避免虚高价格造成产品滞销； 推盘节奏把控：分阶段推盘，将现金流产品尽快推出，根据客户储备情况推盘； 政策回避：引导客户以成年子女首套购房或直系父母首套、二套购房； 针对别墅产品：将地下室计入产权，减少赠送面积比例，拉低楼盘整体单价。 2011年新环境下的市场应对策略建议 【三类项目】：受调控影响相对较小 代表项目：君园和庄、金色城市二期、晴园、蓝庭等 2011年新环境下的市场应对策略建议 【三类项目】：受调控影响较小 应对策略： 观念引导：减少客户对于政策的恐慌性，合理引导客户需求； 减少赠送面积：将赠送面积计入，拉低整体单价； 合理定价：合理控制总价范围，减轻客户购买犹豫心理； 付款方式的创新：通过多期分期付款的方式，减少首付压力； 2011年新环境下的市场应对策略建议 新的行业背景下，公司业务拓展建议 目前这个阶段公司业务拓展应更偏重于以首次和二次置业的产品为主力的优质项目，尽量避开调控影响最强的市场部分； 住宅调控下，优质的商业、办公项目也是一个值得开拓的拓展方向； 拓展方向向调控相对影响较弱的内陆以及三四线城市转移； 祝 大 家 未来路上一帆风顺！ 中国房地产市场新一轮调控市场研究报告 Index 目录 第一部分：新一轮调控政策分析 第二部分：调控后市场应对策略建议 调控背景 政策解读 市场反应 2011年宁波市场趋势研判 2011年新环境下的市场应对策略建议 当前行业背景下公司业务拓展建议 第一部分：新一轮调控政策分析 调控背景 背景1：宏观经济过热运行，防范经济风险，改变增长方式和经济结构调整势在必行。 2010年中国GDP全年增长10.3%，房地产行业的经济带动仍然占据主体 调控背景 背景2：2010年两次调控效果并没有在市场数据得到充分体现 2010年，全国房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2% ；2010年，全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%； 2010年，全国房地产70个大中城市房地产市场销售价格同比呈现不同幅度的增长； 调控背景 以宁波为例，虽然供需下滑，但是高端楼盘的集中入市将整体价格上行趋势明显，而普通商品房的价格并没有出现大幅度波动 据统计：2010年宁波市四区住宅市场供应量为196.34万方（含存量），环比下降39%； 2010年1-12月宁波市四区共计成交住宅产品137.25万方（不含保障房，限价房），环比下滑55%； 按照面积计算2010年宁波市四区供销比为：1:0.69 2010年宁波市四区住宅成交均价为18576元/㎡，环比增长56.31% 据CRIC统计数据显示： 2010年： 上海收入土地出让金1477.25亿元 天津为900.83亿元 武汉为687.25亿元 成都为628.44亿元 而2009年：这4个城市的土地出让金收入分别为995亿元、622亿元、322亿元、296亿元。 土地财政收入对于地方财政的制约，也影响了两次调控的执行效果 调控背景 存贷款利率多次