论新国五条出台对楼市调控作用.docVIP

论新国五条出台对楼市调控作用 　　【摘 要】自新国五条出台以来，在3月30日至4月1日，北京、上海、广州、深圳等重点城市已先后公布了地方版“国五条”房地产调控细则。各地楼市细则的调控力度不一，政策有紧有松。新国五条出台至今已引发二手房交易市场活跃，A股市场波动大等影响。另外新国五条强调的严征二手房交易的个税问题，也引发了不少争议。随着国五条逐渐被市场接受，一手房市场仍将沐浴在春风中。调控政策全面出台，强调供需矛盾，并非适用各城市现状。 　　【关键词】国五条；A股；房地产；争议；影响 　　一、三月份二手房市场交易活跃，房价不降反升 　　三月初“新国五条”出台以来，多地二手房成交量纷纷出现井喷态势，购房者抢搭政策“末班车”购房。3月份中国主要城市住房交易的“量价齐涨”，在刚过去的3月份，北京二手住宅网签套数达到了43780套，创下历史记录。中原地产研究中心4月1日发布的统计数据显示，3月中国主要54城市新建住宅签约套数达30.7万套，环比上涨95%。中国指数研究院发布的数据显示，3月，全国100个城市新建住宅平均价格自2012年6月来连续第十个月环比上涨，同比连续第四个月上涨，涨幅继续扩大。其中，84个城市环比上涨。3月份北京、上海等十大城市住宅均价为16803元/平方米，环比2月份上涨1.25%，同比涨6.05%。其中，北京、广州、深圳涨幅超过2%。不过，随着三月底各地新国五条细则的出台，二手房市场进入“退烧”状态，部分城市二手房交易量下滑。业内人士表示，各地“国五条”细则落地后二手房市场成交量会下降，市场将出现短暂的观望期，成交量会明显回落，房价整体走势也会趋于温和。 　　二、地产股股受政策波动大，A股将受益 　　在新国五条公布的首个股市交易日，沪指暴跌3.65%，创2010年11月12日以来的最大跌幅，跌破2300点，当中地产股领跌，不少跌停。当日一早开盘，沪深两市已经大幅跳空低开，之后不少权重股快速杀跌，多达50只地产股集体跌停，造成市场的恐慌心理，抛盘不断。全天两市呈现毫无起色的大跌态势，沪指收盘报2273.40，跌幅3.65；深成指报9139.75，跌幅5.29%。两市成交超过2700亿。由此推断，“新国五条”的调控力度超出市场预期，短期内会对地产板块造成负面影响，很可能会令经济复苏，预期产生短期反复。事实上，A股的大跌，“新国五条”重创地产股是直接原因和短暂利空因素，而并非决定性因素。一方面，该政策对房地产板块确实有重大的利空影响，因而房地产板块受到重创也就不足为怪。由于房地产行业带动上下游相关行业十分多，因而不管是直接或间接受影响的板块反映为下跌也是意料之中的。另一方面，虽然该政策对地产行业造成短期利空，但它同时也遏制了投机性资金进入房地产，促使这部分资金分流部分进入A股，自然A股也不会一落千丈。更重要的是，抑制房地产行业的投机行为，对促使经济转型还有好处，让新兴行业的崛起也就有了更为扎实的基础和资金支持。另外，二手房转让收取差额20%的个人所得税，对投资投机性需求是比较大的遏制，房地产暴利时代渐行渐远，游离于房地产市场的数十万亿投资、投机资金何去何从，唯一可以吸纳这些天量资金的只有股市，优质蓝筹大盘股现在是全球估值洼地，分红水平比定期利息还高很多，这些股票即使涨了一点，也还比港股和欧美股便宜很多，对长期大资金具有很强的吸引力。 　　三、购房者可能承担“20%所得税”引争议 　　“新国五条”刚出来时，对“严格征收20%所得税”可能转嫁购房者引发了争议。一些地方政府调控房价的细则出来后，交易中的双方并没有看到明确时间表，20%所得税到底什么时候“严格执行”尚在未定之天，卖房者把税赋成本转嫁给买房者的可能性也是存在的。早在五年前东莞的二手房转让，已经按照差价的20%计征个税，到目前这政策仍在执行中，东莞地区在过去五年，99%的二手房转让都是由买家来承担个税费用，相信新政策对本地的交易流程不会有太大改变，东莞始终都是这样执行的。这样一来，二手房的成本大幅度上升，买房者将承担更大压力。东莞地区之所以能平稳执行这个政策，是因为其实施过程中装修费及交易手续费等都可能视为买入成本计入“转让所得”，从而降低计税基数，业主改“实收”，这个弹性不至于令业主重新把价格又升高一点，买房者的压力增长幅度相对减缓。然而各地地方出台调控细则，其目的都是对落实中央“新国五条”的一种表态，但是各地细则在具体内容上存在不少差异，究竟这“20%所得税”有谁承担，将如何承担，都在无形之中给购房者带了一定压力。 　　四、免税房供不应求，新房市场将迎来春天 　　按照“新国五条”可以享受免征所得税的“满五唯一”住房的房主们借机涨价出售。在上海由于“免税房”供不应求，卖家涨价、跳价现象严重，价格平均涨幅在8%左右。“严格征收20%所得税”产