物业管理基本制度与政策（第一第二、第三章）.doc

物业管理基本制度与政策 第一章 物业管理概述 第一节 物业管理概念 一、物业管理概念 物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 （一）对物业管理定义的理解 1、物业管理是由业主通过选聘物业服务企业 2、物业管理活动的基础是物业服务合同 3、物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护 （二）《条例》调整的范围 住宅物业和非住宅 1、只调整住宅物业：招投标和专项维修资金 2、城市和乡村 （三）物业管理的市场特征 1、房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变； 2、多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应； 3、物业管理活动应当遵循市场原则 ①强调业主在市场活动中的自主权 （业主选聘） ②强调物业管理活动必须纳入市场秩序 （选聘、合同） 二、物业管理的特征 物业管理属于第三产业 （一）社会化 社会上去选聘与社会上去寻找 （二）专业化 人员配备、组织机构、管理工具设备、管理措施与工作程序、维修养护技术等 （三）市场化（最主要） 双向选择和等价有偿——集中体现 交易的标的：劳务和服务 第二节 我国物业管理的产生与发展 一、物业管理的起源与发展 1、19世纪60年代 英国 奥科维亚·希尔女生 2、20世纪初 第一个行业协会芝加哥建筑管理人协会 二、城镇住房与住房制度改革 我国物业管理是在城市房地产综合开发和住房制度改革背景下，通过实行住房商品化制度而逐步发展起来的。 城镇住房制度：建设投资方式、分配方式、消费方式、交换关系等方面的经济关系。 特征1、投资统包；2、实物分配；3、福利低租金和国家包修包养。 弊端：略 住房商品化制度改革 1、城镇住房制度改革； 2、城市土地使用制度改革； 3、房地产生产方式改革 ★1998年国务院发布《进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，取消住房实物分配，开始实施住房分配货币化 三、我国物业管理的产生 1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳市物业管理公司挂牌成立，标志着我国物业管理的产生。 90年代起，我国城镇房屋管理开始逐步走上专业化的物业管理道路。 我国物业管理的发展 1993年全国第一部物业管理地方性法规 1994年第一部部门规章《城市新建住宅小区管理办法》--确立物业管理新体制 1995年全国第一次物业管理工作会议 1993年全国第三次物业管理工作会议，推广物业管理项目招投标制度和经验 2000年中国物业管理协会成立 2002年建设部建立全国物业管理企业信用档案系统 2003年第一部行政法规《物业管理条例》颁布，标志着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期。 五、物业管理在社会经济中的地位与作用 1、有利于促进经济增长 2、有利于提高人民居住质量 3、有利于增加就业 4、有利于维护社区稳定 5、有利于推动房地产业的良性发展 第三节 我国物业管理制度的历史沿革 （一）我国物业管理发展中，政府的作用 1、经济的转型期，需要政府发挥作用 2、物业管理是城市管理重要组成部分，需要政府进行适度干预 3、物业管理关系到民生问题，需要政府进行必要的监管 （二）《条例》颁布前的物业管理制度建设 特点：借鉴性；过渡性；针对性。 （三）《建设条例》颁布后的物业管理制度 特点：配套性、经验性、操作性 第四节 《物业管理条例》 一、《条例》的立法过程 略 二、《条例》的指导思想和立法原则 《条例》的指导思想 1、强调保护业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系 2、强调业主与物业管理企业是平等的民事主体，是服务和被服务的关系 3、强调业主与物业管理企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项 《条例》的立法原则 1、物业管理权利和财产权利相对应的原则 2、维护全体业主合法权益的原则 3、现实性与前瞻性有机结合的原则 从实际出发，实事求是的原则 三、《条例》创设的法律制度 （1）业主大会（2）管理规约 （3）前期物业管理招投标 （4）物业承接查验（5）物业管理企业资质管理 （6）物业管理从业人员职业资格 （7）住宅专项维修资金 1、《条例》创设的法律制度内涵 （1）尊重和维护业主的财产权 物业管理的基础是业主的财产权 （2）建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制 （3）条例》和有关法律法规共同规范物业管理活动 （4）妥善处理政府和市场的关系 凡是能够通过承担民事责任解决的，不再设定行政处罚的原则 对违反行政管理规定