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香悦华府 项目开发建议书 目 录 一、项目概述 ……………………………………………3 二、项目营销策略 ……………………………………………3 三、项目定位建议 ……………………………………………4 四、案名建议 ……………………………………………6 五、施工建议 ……………………………………………7 六、产品组合建议 ……………………………………………8 第一部分 项目概述 房地产开发有限公司待开发的“香悦华府”项目位于大足县西城（门）占地面积近15亩，处于濑溪河沿江景观工程与规划中的南环二路的交界处，邻近龙岗街道办事处、城西中学、西门转盘和交通车站。项目为至潼南县、安岳县出城路口，可通1路、4路及县城发往三驱、中敖、高升等地的多路公交线路。目前，南环道路的改造工程已经结束，该区域交通状况良好，且由于地处旧县城区，市政配套相对完善。本项目至濑溪河沿线分布有阳光水岸、翠堤华府、玛丽公馆、润金玫瑰园等项目，但这些项目除玛丽公馆尚未开盘外，其它入阳光水岸楼盘开发与销售已经进入尾声。总体来讲，项目所处区域目前尚无新楼盘开出，目前进入比较合时宜。 第二部分 项目总体营销策略建议 一、推广策略：建议采用分批分期入市、推售的方法，即根据市场情况，对项目销售不同阶段进行划分，并在各个不同阶段按照不同的策略对项目可售单位进行销控，分批分期推出单位，以达到保持现场成交气氛及令项目持续性旺销的目的； 二、客户策略：建议本项目将客户群定位于大足高端人群在继香榭华府、五星华府外的又一特权生活领地，只要项目在产品特性、景观环境，推广因素、开发理念三给予一定支持，相信项目能具备吸引上层高端客户群体的实力 ； 三、价格策略：中端价格起步，爬坡式升价——低开高走。充分利用项目作为高层住宅的优势，先推出低楼层或低价单位户型，与周边项目互动，积聚人气，在采用“爬坡式”策略将价格稳健上升，从心理上催促游离客户赶快落订，这样能在保证均价水平的前提下，在最短的时间内提高销售率至理想的水平。 第三部分 项目定位建议 一、目标消费人群定位 目前本区域属于城市进化中留下的发展盲点，普通市民对居住在西城尚不是十分认同，据本公司问卷调查显示，目前市民中选择居住在西城的市民尚不足15％。但是，在一窝蜂向东门及北环东路片区看齐的同时我们不得不承认一个城市的发展永远是程放射状发展的，近有处于峡谷地段的重庆，远有处于平原上的成都。某一区域的发展只是时间的先后问题，既然目前项目对普通消费群体不够成吸引力，我们何不将眼光投向具有一定投资意识的高端人群呢？结合本项目存在的一些优势，我们建议本项目的目标消费人群定位与以下几类： ·区域内私营老板及个体经营者； ·区域内在事业单位工作高端收入者； ·外来创业成功人士； ·乡镇富裕人员来城定居者 ·外出务工具有一定收入的农民工 ·投资客 二、项目战略定位即企业发展战略定位建议 作为地产进军大足地区的首个房地产开发项目，不仅面临着地段上的质疑，更要面临着市民对外来企业能否适应大足的质疑。纵观中国房地产市场，一个企业要想跨区发展，那么就得走精品路线，业内我们讲重庆龙湖进军北京市场所开发的“滟澜山”和进入成都市场所开发的“晶蓝半岛”、业外我们讲台湾的“宝岛眼镜”。所以我们认为占领高端市场等于占领市场。一个企业在外地发展当有长足的发展眼光与信心，因此我们认为项目应明确其存在的战略意义 公司向品牌化发展的战略转折点 三、产品市场定位： 据前期市场调查得知，目前大足城区高端楼盘不多，能真正称得上高端的恐怕也只有“香榭雅筑”和“五星华府”其它楼盘并不是十分耀眼，且这两个项目目前也进入尾盘销售期，其后继项目尚未正式启动，为此我们认为，既然市场缺失该类产品，何不就迎合市场呢？所以我们建议： ·项目总体定位：领秀西城 ·项目档次定位：区域市场内高品质、中高价位的高尚花园小区 ·项目特色定位：悠游生活、惬意人生上品小区； 四、产品价格定位： 目前大足地区楼盘的建筑面积销售价格集中体现在1750元/㎡阶段，最高的为香榭雅筑，每平方米均价为2200元/㎡，最低的为朝阳·世纪城，每平方米1500元左右，考虑到市场因素及开发成本因素： 我们建议采取低开高走，循序渐进的价格策略，最终实现每平方米均价预计为：1850元/平方米 五、广告诉求定位 一个企业、一个项目的广告诉求是其成功营销的有力支持，作为外来企业更当如此，我们建议本项目的广告诉求分为两方面的内容，及企业广告诉求与项目广告诉求： 企业：生活献给大足 项目：领秀西城 第四部分 施工建议