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妥善推进农房登记发证工作几点思考 　　【摘 要】近年来，随着经济的不断发展，房地产业也进入了迅猛发展的时期。特别是随着旧城改造和城乡住房制度改革的不断推进，住房的商品化、社会化的程度日益提高，公民的法制意识经济意识日益增强，要求办理房产证的需求越来越大，农房①登记发证问题日益成为社会所关注的焦点。虽然2008年《房屋登记办法》的颁布实施，为集体土地范围内房屋登记工作提供了有力的法律支撑，但房屋权属登记部门一直以来重点管理国有土地，对如何开展村镇集体土地上房屋登记管理缺乏经验，一直以来在实践中，农房登记发证工作进展缓慢，操作过程中还有不少困难，笔者在工作中有所体会现就此谈谈一些看法。 　　【关键词】农村；房屋登记；重要性 　　一、开展集体土地房屋登记的重要性 　　(一)开展集体土地房屋登记是维护物权的重要途径 　　根据我国《物权法》的规定,房屋物权的生效有三种途径:一是物权的设立、变更、转让和消灭,经房屋登记机构依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。二是因合法建造的房屋,自事实行为成就时发生效力。三是因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。这三种途径,归根结底都必须进行登记,因此房屋登记制度是保护财产权利的最基本、最有效的法律制度。 　　(二)开展集体土地房屋登记既符合各级政府的要求,也符合广大农民群众的切身利益 　　一是上级有要求。2010年绍兴市政府出台的《关于开展绍兴市区集体土地房屋内农村房屋登记工作的指导意见》(绍政办发[2010]147号)提出了土地、建设部门要积极做好集体土地住房土地使用权和房屋产权的权属登记和发证工作,为开展农房抵押贷款奠定基础。2011年,浙江省五厅局联合发文《关于开展集体土地范围内房屋登记工作的指导意见》（浙建村[2011]89号）为全省范围内开展农房登记工作定下了基调和工作原则。绍政办发[2010]147号文件对绍兴市区农村房屋登记工作目标任务与实施步骤、职责分工与工作要求、组织领导等三个方面内容作了明确的规定。因此,切实加强农房登记工作,就是贯彻落实省市政府的有关工作部署。 　　二是群众迫切需要。改革开放30年以来,城乡面貌发生了巨大变化,农民对房地产权利认识也有了显著提高。但是,目前房屋登记工作主要是针对城市国有土地上开发建成的土地房屋进行登记。长期以来,集体土地的建设房屋仅限于宅基地登记,而没有进行房屋登记,农民辛辛苦苦建起的住房只满足了基本的居住需要,却没有充分发挥其权益的作用,严重影响和制约了农民财产性收入和创业的积极性、主动性。 　　三是外地有经验。浙江省一些市县如舟山、温州、丽水等地也开展了集体土地房屋登记工作,很大程度上拓宽了农民融资渠道,取得了一定的经验和做法,起到了较好的示范作用,同时也推动了集体土地经济的发展。 　　(三)开展集体土地房屋登记是落实科学发展观,实现城乡统筹,建设社会主义新农村的必然要求 　　党的十七届三中全会指出,我国总体上已进入以工促农、以城带乡的发展阶段,进入着力破除城乡二元结构、形成城乡经济社会发展一体化新格局的重要时期。将房屋登记制度扩大到农村,实行城乡统一管理模式,适应当前发展的阶段性特征和农村改革发展的新形势,有利于破除城乡二元结构,促进农村人口向城镇集中,实现城乡互动,人口互迁。农村房屋依法得到流转、处置,可解除农民的后顾之忧,引导他们向城市中心镇和集中社区集聚,推动村庄整合,促进城乡统筹。同时实施这项制度,还有利于形成城乡一体的房地产市场,发挥房地产资源优势和带动作用,这对于加强村镇规划建设,调整农村产业结构,实现农民增收,促进农村经济健康持续发展等都具有积极的推动作用。 　　二、当前农房登记工作中遇到的问题和困难 　　（一）农村集体土地房屋补证难度大 　　农村房屋的修建因自然条件、经济条件、历史原因等因素普遍存在建设前未经规划审批的情况。有的农民要求登记发证的房屋大都是在《城乡规划法》实施前所建，有的甚至是解放前所建，因年代久远没经规划审批。由于在《城乡规划法》实施前，农村房屋只要有宅基地使用证就可办理土地使用权证，不需要城乡规划许可证，如果按照新的《城乡规划法》及《房屋登记办法》的规定或要求，要求其补办城乡规划许可证难度较大。另外按照《房屋登记办法》要求，集体土地房屋登记是“先地后房”，农村房屋土地证发证率极低造成了可发房屋权证农房的基数不大。此外，农村房屋较城市房屋除了有居住功能外，还有一定的农业生产功能，如房屋旁搭建简易的猪圈或工具房等。建设的随意性与不规范为农村房屋的初始登记带来了较大的困难。 　　（二）农村集体土地房屋的面积测量和认定 　　对绍兴市越城区初步筛选无违章后的592户农户进屋测