喜年写字楼产品对比详表211.docVIP

与竞争对手的差异化对比详表 通过对比硬件设施、软性条件、地段、租赁价格、商务配套环境5个环节的量化比较 ①地段位置： 对比因素 喜年 汇日央扩 国航 威斯顿 时代 香格里拉 力宝大厦 国嘉新视界 地段价值 东大街门户，规划的金融起步区 人民南路商务大道，紧邻锦江 人民南路与机场高速交汇之点 人民南路，紧邻美领馆 总府路与红星路交汇处 春熙路与红星路两大商业步行街 九眼桥与合江亭交汇处，享受文脉、景观资源 科华北路，依靠大学商圈氛围 东大街与二环路交汇处，紧邻东方正红地块 细节交通组织 近10余条公交路线、30分钟对接机场、地铁2号线 公交路线发达、距离机场20分钟车程、 地铁1号线； 从南至北转向进入项目困难 公交路线发达、机场入城门户地段、地铁1号线； 位于立交桥侧 公交路线发达、距离机场20分钟车程、地铁1号线 公交路线发达、地铁2号线；但地处步行街口，单向进入，交通拥挤、车流量极大 多条公交路线、距市中心车程仅5分钟，距机场较远 公交线路发达、距离机场较近； 位于高架桥旁，由南至北方向无法转向进入项目，交通拥挤 多条公交路线、距离机场50分钟车程、地铁2号线，交通方便 结论 A、地段比较，实为为东大街与人民南路之比。人民南路为成都机场入城的必经途径，加上政府的南移计划，发展已较为成熟。东大街作为新规划区域，项目比人民南路发展滞缓一些。但对于东大街，更加靠近成都商业中心地带，传统商业的氛围更强。从未来的规划来看，二者的商务价值不相伯仲。 B、从地理交通看，大交通环境都比较便捷，但就机场的距离而言，人民南路有先天的优势。但二者相比，东大街的交通相较人民南路更通畅。地铁1号线的率先开通仅对人南沿线有未来的规划优势，对于喜年广场项目而言，目前没有任何的影响。 C、从具象的细节交通组织来对比，汇日、国航、力宝、时代、威斯顿的交通，基本都很拥挤，某单方向进入项目需要开较远距离转向，员工在上下班打车、赶公交都非常浪费时间影响效率。 ②租赁面积划分区间： 对比因素 喜年 汇日央扩 国航 威斯顿 时代 香格里拉 力宝大厦 国嘉新视界 面积区间 100-1400 119-1613 95-1788 95-1181 143-390 166、204 92.23-252 130-250 整层面积 1400 1613 1788 1181 2700 1484 2900 约900 租赁价格水平 （元/㎡/月） -- 130 110 105 80—100 110—140 90—120 -- 结论 A、喜年与市场上的甲级写字楼相比，单间及整层面积属于市场上的常规产品，无太大差异性。 B、只租不售型，物管公司或租物部统一控制租赁价格，如中环广场和香格里拉；入驻企业的变化极小，如汇日央扩广场；目前空置率仍然很低的物业，如城市之心、威斯顿联邦大厦。这几类租金无较大变化 C、配置老化的物业，如川信和冠城，空置率增加，出租率下降，租金亦在逐步下降；交房不久，小业主沉不住气，急于出租获得回报的物业，如力宝大厦；租客到期不续租，空置率骤然上升的物业，如时代广场，租金有下降趋势。 D、开发自有持有统一业权项目，对于后期的物业管理、租金水平的维持、物业运营更加有利，开零销售后的写字楼物业，在后期管理上，无法监控小业主的招租价格，租金的混乱将极大损伤物业的品质，形成租金趋降，空置率趋高的恶性循环。 ③硬件设施： 对比因素 喜年 汇日央扩 国航 威斯顿 时代 香格里拉 力宝大厦 国嘉新视界 空调 VRV空调 美国美意，可单机开停、冷源分散并独立计费 6台Carrier牌大功率燃气式中央空调VAV空调系统，每层设计风量为75冷吨 美国特灵水环热泵 分户独立中央空调系统 喜年采用市场通行的中央空调系统技术，具有节能、环保等优点，和其他甲级写字楼比较基本属于同一水平线产品配置。 其他甲级写字楼提及新风系统和新风量的问题。喜年广场刚好达到国家标准的新风量30m3/人/小时。 电梯数量 13部 时速： 3.5 m/s和6 m/s 7部 时速：3 m/s 7部 时速：3.5m/s 5部 2.5 m/s 12部 运行速度2.5 m/s 12部 时速3.5 m/s 13部 时速：2.5m/s 6部 品牌电梯 面积配比 1：4799 1：7144 1：6205 1：5520 1：8337 1：3453 1：4923 1：3333 品牌 日立 瑞士迅达 瑞士迅达 OTIS 德国蒂森 东芝 迅达 电梯空间 1.4米（长）×2米（深）×3米（高） —— —— —— 电梯间宽4.4M，高7M 宽体轿厢设计，2.2米（长）×1.62米（深）×2.8米（高） —— —— 在现有甲级写字楼中，电梯品牌的对比，喜年广场相当弱势