杭州三堡R2111地块市场分报告.docVIP

三堡R21-11地块 市场分析报告 宋都集团 2009年5月 目录 第一章、 投资环境 2 一、杭州2009市场整体环境 3 第二章、 房地产市场 3 一、杭州市房地产市场分析 3 1、杭州市土地市场 3 2、整体房地产市场分析 6 第三章、 三堡地块周边分析 7 第四章、 项目发展分析 9 一、项目基本情况： 9 二、项目SWOT分析 12 三、项目定位初步设想 12 四、项目概念设计草案 13 五、项目经济分析 14 1、经济指标 14 2、总销售收入和利润表 14 3、地块开发费用估算表 15 4、敏感性分析 16 六、项目可行性评价 17 投资环境 一、杭州2009市场整体环境 08年下半年，由美国次贷危机引发的金融风暴席卷全球，国内外经济环境出现了前所未有的变化，一系列困难和不确定因素集中释放，相互叠加，给杭州市经济的平稳较快发展带来了严峻的挑战，面对错综复杂的形势，杭州市沉着应战，着力解决影响经济运行的突出矛盾和问题，经济发展基本面依然良好，经济运行呈现总体平稳、增幅放缓、趋势严峻的发展态势。????一季度，杭州市完成地区生产总值3321.11亿元，按可比价计算同比增长11.6%，快于全国、全省?1.7?和?1?个百分点，但增幅较上年同期有所减少，经济增长放缓趋势明显。其中，一、二、三次产业分别完成增加值116.88亿元、1697.39亿元和1506.84亿元，增长1.1%、9.8%和14.5%，与上半年相比回落1、3.9和1.8个百分点。三次产业对全市经济增长的贡献率2.2%、50.6%和?47.2%，产业结构为3.5?：51.1：45.4。 房地产市场 一、杭州市房地产市场分析 1、杭州市土地市场 2009年第一期杭州主城区共推出58宗政府储备土地，面积达3308.5亩，其中住宅用地34宗，面积2248.57亩，商业及金融用地24宗，面积1059.93亩。与去年同期相比，今年多了17宗，总面积增加1067.5亩。09年一季度，杭州共出让15宗地块，其中商业地块唱主角，共有11宗，2宗居住配套公建用地，1宗市政设施用地，还有1宗住宅用地。　　本季出让的商业用地主要集中在下城区创新创业园区，共计出让4宗，都由杭州新天地集团竞得。出让的地块中“龙翔里地块”则是最具“光芒”的，但出让结果有些出乎意料，仅一家竞拍单位，加价20万直接成交。　　本季出让的住宅用地-水湘地块，出让前夕，水湘地块曾引来不少关注，这是杭州2009年出让的第一宗宅地，附近的果品市场曾引来27轮激烈竞拍，但时隔不久，水湘地块则由杭州润枫置业有限公司低调拿下，楼面价7103元/平方米。　　纵观09年第一季度杭州土地市场行情，可以用几句话概括：政府捂住好地惜售，开发商兴致缺缺不买帐 2009年土地出让情况： 出让地块名称 地块位置 用地性质 楼面地价 竞得人 成交时间 杭政储出[2008]38号 江干区(九堡单元R22-D08地块) 居住配套用地 3580元/平米 北京安瑞基业投资有限公司 2009-01-13 杭政储出[2008]39号 上城区(龙翔里地块) 商业金融业用地 21527元/平米 杭州上城区投资控股集团有限公司 2009-01-13 杭政储出[2008]40号 西湖区(文新单元地块) 商业、办公用地 4705元/平米 浙江浙大孵化器建设有限公司 2009-01-22 杭政储出[2008]41号 下城区(创新创业西区FG03-C2/C6-03地块) 商业金融兼教育科研设计用地 3568元/平米 杭州新天地集团有限公司 2009-01-22 杭政储出[2008]42号 江干区(凯旋路与新安江路交叉口A地块) 办公、商业金融业用地 6544元/平米 江干区凯旋地区旧城改造指挥部 2009-01-22 杭政储出[2008]43号 江干区(水湘R21-12地块) 住宅(设配套公建)用地 7103元/平米 杭州润枫置业有限公司 2009-01-22 杭政储出[2008]44号 江干区(九堡单元R22-B22地块) 居住配套公建用地 3582元/平米 北京安瑞基业投资服务有限公司 2009-01-22 杭政储出[2008]45号 西湖区(浙大科技园老和山区块9-1地块) 商业办公用地 4557元/平米 杭州云泽置业有限公司 2009-01-22 杭政储出[2008]46号 西湖区(浙大科技园老和山区块9-2地块) 商业办公用地 4554元/平米 杭州城市创业投资有限公司 2009-01-22 杭政储出[2008]47号 下城区(创新创业西区FG06-C3/C2/C6-01地块) 文化娱乐兼商业金融兼教育科研设计用地 3319万元(成交总价) 杭州新天地集团有限公司 2009-02-10