杭州萧山国际金融中心广场整体营销推广案151PP功夫堂.ppt

萧山地理位置 萧山区位于浙江省北部,钱塘江南岸属杭州市,与杭州西湖区、江干区和海宁市隔江相望。地理位置坐标为东经120。04，22”^120。43，46“”，北纬29。50，54“”^30。23，47”。总面积1420平方公里，其中耕地面积79.77万亩。全境东西宽约57.2公里，南北长约59.4公里。四周边界：东邻绍兴县，南接诸暨市，西连富阳市，西北界杭州市滨江区，北临钱塘江。浙赣铁路和萧甬铁路、104国道和03省道分别在境内会合。沪杭甬高速公路穿越境内。萧绍运河东西横贯并沟通钱塘江、曹娥江等。 案名概念定位I:主推 案名概念定位II:辅助 案名概念定位I:主推 案名概念定位II:辅助 案名概念定位I:主推 案名概念定位II:辅助 案名概念定位I:主推 案名概念定位II:辅助 第三部分： 创造性的市场需求及价格成长 本案的未来 从 新区行政中心 到 都市中心 版块的成长周期 市场分化的机会 现代都市中心商业形态的代表作 启动期 区政府入驻/各大商业广场/高品质社区建成 进入期 新区入住人口进入/人气聚集/各种现代商业城共生 成熟期 中心地位确立/中心商业文化形成/商业成熟 形成 四大市场 1、现有市场。萧山城区及乡镇自用型客人 2、自然成长型市场。萧山地区投资客及产业升级带来的商业需求 3、新增市场。由区域建设带来的新客源（新消费阶层产生）。 4、外来投资市场。看好萧山，看好板块，而产生的购买。 现有市场+创造市场 市场支撑 创造性的市场需求 ——客层扩张 目标市场构成 市场组成 自用消费 投资客 本地城乡居民 外地投资客 本地私营业主 新消费阶层 杭州 温州 在整体市场中，对于自用型消费市场，本地私营业主未来主要集中在办公楼或的消费，这里所指的新消费阶层是指由于产业升级及都市商业环境的形成而产生的白领一族，他的消费则主要在于单身公寓的消费，总体而言，自用型消费比例将会下降 相对而言，投资市场尚处启动期，将是未来的成长型市场，其比例将会迅速提高 外地投资客的运作是本次营销中提升物业市场影响力及价值的重要环节，属于创造型市场 目标客层分析（商业） 对于商业的目标客层，我们将其分为投资客、商业经营者、终极消费客群三类 客群职业及年龄： 专业的投资集团或基金管理集团 企业高级管理层 股市大户或专业炒家 私营业主 附近乡镇小生意人 投资客群 重点考虑因素： 商铺单位的面积及总价 地段升值、投资回报潜力 付款方式、物业管理 后期包租服务 年龄：30——65岁之间 目标客层分析（商业） 客群职业： 项目未来招商行业的小型业主 经营客群 重点考虑因素： 本项目的品牌定位 本项目的招商对象 付款方式、物业管理 业态布局及后期支持 地段现状及未来发展、客流量 年龄：30——45岁之间 目标客层分析（商业） 终极消费客群 本案的终极消费群为全市范围内客源，重点为本案办公公寓内的住客及区域附近写字楼的业主及工作人员 特征描述： 较高经济收入 文化程度高、事业成功 繁忙、高品位商务活动 追求高品质的休闲生活、个性化品位 全方位、细致、高质量的服务要求 休闲和商务活动会有时结合在一起 目标客层分析（办公） 客群来源： 萧山地区城区及乡镇企业或个人为主 周边城市以杭州、温州为主的投资客 由产业带动的新进企业主（以杭州为主） 客群构成： 投资客群、自用客群 特征分析： 投资客：看好CBD区域潜力，眼光独到，投资意识长远，有地产购置经验并具较强经济分析能力，了解资金运作规律。有少投入多产出的普遍心态，就目前市场而言，由于萧山写字楼处启动期，价格低，有眼光的投资客理应选择 自用客：私营业主，购置作为个人固定资产 目标客层分析（小面积公寓） 投资客群： 萧山地区城区及个人为主（其中有一定积蓄的家庭妇女占有部分比重） 周边城市以杭州、温州为主的投资客 自用客群： SOHO一族 由产业升级带动的新都市消费阶层——白领阶层 由公司出资，为国外人士或员工购买的宿舍 这部分人群对总价敏感度较高，一般50平米以上就会受阻，对新事物的接受度高，看重物业的后期管理及服务 营销分期与价格成长 单身公寓前期进入 在整个项目的推广过程中，我们采用先卖单身公寓树立品牌形象，一方面以低价产品迅速实现去化，另一方面也形成市场新热点，达到销售与概念、客层定位并举的效果，利于提升本案价值 二期重点商业去化 商业招商与发售并举，确定大盘地位，聚集人气 根据施工状况同步推出办公销售 根据具体施工进度，在单身公寓去化完成以后，开始办公楼的发售，可稍后于商业发售或并举，回笼资金 最终以酒店式公寓收尾，争取利润最大化 推案进程 价格定位 按照前述步骤基本实现在同一物业形态体系下的低开高走 单身公寓：均价4000元/平米（不含装修），可提供