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主题Sub: 中房指数系统 房地产分类简报 日期 Date : 2008 年7月7日 土地动态简报（06.30-07.06） 1、北京：北京开发商土地成本首降 据北京土地管理储备中心数据统计，今年上半年北京市共交易土地58宗，土地成交面积为676.5万平方米，比2007年上半年土地成交宗数增加了75.8%，成交面积增加了107.5%，其中，住宅及含住宅项目用地为34宗，成交面积为552万平方米，同比分别增长了88.9%和91.7%。北京市土地成交总金额为324.2亿元。但折算后，楼面均价为3541元/平方米，比2007年的3799元/平方米下跌了7%。是因为央行银根紧缩，开发商贷款难，同时新盘销售不畅，其回款也困难，资金链的紧张也使部分中小开发企业无力再竞价拿地。广州地价今年预计涨5% 基准地价近期将调整国际不动产评估高峰论坛在广州东方宾馆举行，来自国内15个城市的土地估价师代表和英国、香港、台湾等国家和地区的专家齐聚羊城。论坛上发布的《广东省城市地价报告》预测了广东全省21个城市今年土地价格的走势《广东省城市地价报告》，2008年，广州商业和住宅地价分别有3%和5%的增长，低于2007年的6.29%和8.42%.从区域板块来看，珠江新城、白云新城、华南板块、钟村、番禺南区、新机场、南沙等热点区域地价都会有一定涨幅。金沙洲因为区域配套设施不齐全，以及较多限价房、廉租房推出，预计地价会有所回落。广州市国土房管局正在进行新一轮基准地价调整工作，已经征求了开发商和业内人士意见，预计将在近期公布。广州上一次调整基准地价是2006年，当时选取的价格基准日期是2004年12月31日。三年多的时间里，广州地价早已今非昔比，及时调整和公布基准地价对市场导向具有重要意义。地价5年涨了数倍 上海拟更新基准地价从2003年至今，五年来上海土地市场价格涨幅较快。当初适用的“平均价格”实在显得过于“便宜”。在商业方面，2007年8月苏宁环球经过激烈竞争买下的黄浦区163#街坊地块即属于一级土地类别。去年，这一地块的成交价格达到了66930元/平方米。这一价格与当初的基准地价相比，翻了两倍多。住宅地价同样不可同日而语，按照地价基准表，宝山罗店镇属于7级土地，住宅基准地价显示为940元/平方米。而11号公告中，挂牌起始楼板价已经超过3300元/平方米。是基准地价的3倍多。目前上海执行的基准地价是以2003年6月30日为基准日期公布执行的。现行基准地价将全部土地分为11级，除滩涂地价没有确定之外，其余根据分级不同分别制定土地基准价格。其中商业、办公、住宅价格均为对应级别平均容积率下的楼面地价;工业用途3、4、5级为对应级别平均容积率下的楼面地价，其余级别为地面价。 而去年9月份以1万元/平方米成交的青浦赵巷地块基准地价仅为700元/平方米，但去年成交价格居然是基准地价的近15倍。从土地成交价格来看，土地价格上涨幅度甚至远远超出房价涨幅。2003年上海住宅商品房成交均价为5118元/平方米，到上周的16000元/平方米左右，涨幅超过两倍。 由于地价涨幅较大，当初规定的基准地价目前与市场实际情况有出入，新的地价标准亟需更新。目前上海房地局正通过招标形式明确土地估价单位，未来将由中标单位配合上海房地局协调各个部门，完成资料收集以及土地价格更新工作。海“普陀地王”退地获确认上海普陀长风生态商务区4号地块确定已经被政府收回，政府部门希望这块土地可以在8月份左右重新出让。但是具体的出让时间还未确定。该区域可能近期内逐步出让总建筑面积达80万平方米的地块，其中包括将首度出让的住宅地块。 由于目前长风生态商务区可供出让的商业地块已经十分稀缺，加之目前商务区已建成物业出售情况良好，相关主管部门对于这块土地的“再嫁”抱有乐观态度。?按照相关规定，上海志成因为退地损失了3000万元的土地保证金。目前，已有包括港资在内的开发商向上海市普陀区相关主管部门打听该土地的近况以及再次出让的相关信息。?“普陀地王”的退地并没有影响到接下来整个长风板块的土地出让计划。目前，长风生态商务区目前已经累计开工130万平方米，接下来还将进行建筑面积高达80万平方米的土地出让。其中，住宅地块将全部建为绿色建筑。?据称，即将出让的80万平方米土地中，大概有30万平方米都为住宅建筑面积。这也是长风生态商务区首度启动住宅出让计划。戴德梁行：上海写字楼空置率上升 戴德梁行最新统计报告指出，今年第二季上海甲级写字楼平均空置率超过7%，预估由于新增供应将持续入市，未来上海甲级写字楼空置率将持续上升，至少半年以上。第二季陆家嘴区域的黄金置地大厦、时代金融中心、竹园的中建大厦和静安区东海商业广场四个大型项目的完工，为上海甲级写字楼市场带来了27.6万平方公尺的新增供应。截至6月底，上海甲级写字楼存量