中广信地产北京亚湾提案报告.ppt

北京市宏观经济形势分析 城市规划与基础设施建设情况分析 按照“优化市场，发展平原，涵养山区”的原则，结合“两轴－两带－多中心”的城市空间布局，继续集中必要的投资力度，推进“两个转移”、实施“五个倾斜”，突出政府投资对社会投资的引导、放大、调控作用。 土地出让、价格情况分析 近远郊区的规划新城交易活跃 住宅及配套用地是市场供需热点 交易地块基本达到熟地状态，土地一级开发得到强化 开发企业优化组合联合拿地成为新的发展趋势 北京房地产市场分析 房地产开发投资增速大幅上升 房地产开发投资占全社会固定资产比重开始攀升  房地产市场供需状况 北京别墅市场的发展阶段 从行政区域分布来说，别墅项目供应主要集中在昌平区、朝阳区、顺义区、大兴区及海淀区等地区，这五个地区供应量之和占总供应量的58％。 丰台区、通州区、房山区及密云县等地区供应量所占比重都有所增加，表明北京别墅市场正在向城区周边地区扩散，加之周边配套设施的不断完善和交通线路的不断延伸，以上区域的别墅市场前景利好 针对2006年的别墅市场，北京目前的别墅土地储备用地足以支撑未来两年的项目开发，因此实质性开发量仍然很大；另外停止别墅类用地供应政策的出台，造就了别墅豪宅最大卖点：土地资源的稀缺性，任何东西都可以模仿，惟有地段和风景无可复制。 项目营销现状－销售业绩 销售业绩 销售业绩 2002年5月一期正式开盘销售 至今营销周期已逾四载 项目营销现状－症结解析 关键词Ⅰ：建筑形式的对位 症结解析 亚澜湾的欧式现代建筑形式代表了90年代后期欧洲别墅的风格特征。亚澜湾现有建筑为欧式现代风格，区别于传统坡屋顶别墅形态，从造型、立面、布局、功能等方面，不同单体体现出较大的差异性，建筑中大量采用各种几何体块的穿插、色彩的对比、空间和体形的组合手法 。 症结解析 对于后现代风格的接受必须是以一定的年龄层为基础的 症结解析 关键词Ⅱ：单体面积的对位 症结解析 交通距离＋景观特点＝典型的度假型别墅 症结解析 一期独栋面积242-546平方米 销售总价206万元－464万元 症结解析 过大的面积致使销售总价过高 症结解析 关键词Ⅲ：豪宅属性的对位 症结解析 自项目伊始，项目形象的推广即以豪宅的态势进行着…… 症结解析 症结解析 项目的产品形态 症结解析 其它关键词： 解决思路 解决思路 两个问题摆在我们的面前： 解决思路 对于第一个问题，我们给出的解题思路是： 以强劲的销售执行力为先导，辅以对现有公寓产品的重新市场定 位，解决一期的问题。 对于第二个问题，我们给出的解题思路是： 以专业的策划能力，对未来的产品进行全面重新定位，同时调整项目的推广角度，并辅以强劲的销售执行力，解决未来的问题。 第一个问题的答案 对于现有的别墅（独栋、联排、双拼） 通过我司强有力的销售执行力以及多年市场 积累的大量客户资源予以快速的解决和消化 第一个问题的答案 第一个问题的重点： 第一个问题的答案 在项目的所在区域之内，普通住宅的销售价格基本水平在2000元/平方米左右，且存在大量的空置量，因此，以普通住宅的形式消化项目的公寓部分是行不通的。 第一个问题的答案 现实还为我们留下了那个路口呢？？ 第一个问题的答案 定位缘起： 第一个问题的答案 第一个问题的答案 这样的重新定位，可以让我们在销售的价格上有自己一套独立的价格标准。 第一个问题的答案 公寓的目标的客群定位： 第一个问题的答案 满足这种定位我们所需要做到： 第二个问题的答案 解决现在存在的问题，只是亡羊补牢的一种行为…… 市场定位 市场定位 总体产品定位 “水为界”的复合性社区 总体产品定位 定位缘起： 独栋别墅区细化产品定位 大水景＋小水系的均好性水景构建 独栋别墅区细化产品定位 本案目前的水景构建存在着一些弊端，我司认为应在未来的产品设计中通过相应的手段对此方面进行相应的改进。 独栋别墅区细化产品定位 水景营造总体思想 潮河与白河的交汇点与内部湖水是本项目最大的特色和规划特点，通过突出水景营造的亲水、自然特色打造项目的差异化特点。 水景营造景观建议原则 突出项目唯一性，塑造差异性的原则 美观、实用和安全性相统一的原则 自然生态与人文生态的整合原则则 控制成本的原则 独栋别墅区细化产品定位 湖岸的处理方式 所谓亲水，就是让居住在水周围的人能够有机会真正的接触到水。针对本项目而言，要做到亲水最大的难度就是在水体深度较大的情况下，如何在保证安全的前提之下，让人们有近距离接触到水途径，这就必须要从湖岸的设计角度来考虑。 针对以上问题，我们建议开发商可以考虑采用“