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价值评估： 开发商实力 项目规模 交通、配套、环境 物业品质 营销推广 升伟·新时空 金阳·易诚国际 华彩·俊豪 巨东·青春华庭 书香美舍 升伟·新时空 金阳·易诚国际 华彩·俊豪 巨东·青春华庭 书香美舍 升伟·新时空 金阳·易诚国际 华彩·俊豪 巨东·青春华庭 书香美舍 升伟·新时空 金阳·易诚国际 华彩·俊豪 巨东·青春华庭 书香美舍 升伟·新时空 金阳·易诚国际？ 华彩·俊豪 巨东·青春华庭 书香美舍 价值评估：权重比较法，我们认为项目一期整体均价在3450元/㎡。 推盘节奏： 一期工程 考虑户型和施工进度，一期工程打响项目知名度，并在开盘实现激爆。 二期工程 项目价值提升，主要通过“中开平走”营销策略，逐步上升项目价值。 三期工程 项目价值的最大发挥点。也是项目实现利润的最大来源。 项目营销推广构建体系 营销推广构建体系 营销策略 推广策略 整体策略 项目价值评估 推盘节奏 销售计划 阶段活动营销 平面表现 销售计划预测： 网络营销、活动营销、户外广告、报纸广告、电视广告 房交会、户外广告、活动营销、网络营销 全方位广告宣传 房交会、活动营销、报纸广告、硬性广告等 活动营销、发布会、灯箱、户外、报纸广告 全方位点式轰炸 户外广告、灯箱广告、项目包装、售房部 方式 三期销售30左右 二期销售80%左右，一期售完 二期销售25%左右 一期销售90% ，二期认购20% 销售30%左右 一期认购25% 销售目标 三期开盘 服务升级 金阳+酒店+服务 二期开盘和品质升级 绿色、休闲、国际、归属 一期住宅开盘 非中心、中心 金阳公司+沃尔玛 主题 07年12月底 07年5月中旬-12月中旬 07年5月中旬 06年10月底-07年5月初 06年10月中旬 06年7月底-10月中旬 06年6月-7月中旬 时间 阶段活动营销： 一期酝酿阶段——活动营销： 国际高校校服展览 国际顶级内衣展览 * * 重庆地产风云 2005年 龙湖集团进军南岸区，开发龙湖·观山水， 并抢占成都和北京房地产 2005年 华宇集团“山·水·园·林·城”五盘同开，并开 始开发别墅项目 2005年 泰正集团开发南岸区top商业项目—喜来 登国际商务中心 跨区域、跨行业、多盘连开——预示着重庆地产群雄割据，春秋战国时代的到来。 作为重庆50强的金阳地产下一步的战略是？ 认知金阳公司 区域特征 项目认知 营销推广 营 销 构 想 框 架 公司简介：创建于1994年，是一家以房地产开发为龙头，涉猎物业等多种经营为一体的综合性现代化实业公司。 成长经历：1998年成功开发了“留金岁月”花园小区和“金阳商务会馆”，2000年公司有开发了占地200余亩的大型巴渝山水园林—“金阳·骑龙山庄”；2004年公司成功开发了住宅项目—“金阳·闲庭居”和商业 项目—“金阳重庆映像”，2006年再现巨作，正在 开发建设高品质住宅项目—“金阳·罗马假 日”、 “金阳·易诚国际” 认知金阳公司之一：开发历程 金阳·骑龙山庄 金阳·罗马假日 认知金阳公司之二：公司定位思考 区域特征 认知金阳公司 项目认知 营销推广 营 销 构 想 框 架 区域特征构建体系： 区域特征构建体系 沙区房地产格局特征 竞争楼盘认知 核心区域：三峡广场片区 副中心区域：重大片区 副中心区域：沙滨路片区 副中心区域：杨公桥片区 幅中心区域：凤天大道片区 升伟·新时空 巨东·青春华庭 华彩·俊豪 金阳·易诚国际 同质化产品雷同程度高，影响区域房地产整体档次，可投资价值未完全挖掘 沙区边缘地带，可扩张程度狭窄，限制区域房地产成片开发。 滨江住宅区需后期大力跟进，配套设施缺乏限制了区域可发展空间 历史文化街限制区域发展，房地产开发处于尾声 可供应地块稀缺，可发展空间缩小 发展限制 住宅—大众化住宅为主流，居家性物业为区域发展主流 商业—专业化市场形成比较成熟，并占有绝对优势 住宅—规模化、低容积住宅是区域发展主流，主要以居家为主 商业—民俗风情商业发展迅速，扩张迅猛。 住宅—青年公寓为主流，滨江住宅追捧程度火热 商业—处于刚刚起步阶段 住宅—小户型住宅供小于求，高品质住宅占主流 商业—配套性商业为主，主题风情街主导市场 住宅—投资性物业为主导，高容积率单体楼占主流 商业—大型百货、超市集中地，快速消费品商业是主流发展方向 发展特征 行政、文化中心 医疗资源 交通枢纽 学府资源 江景资源 学府资源 商务、商业中心 交通中心 核心价值 凤天大道 杨公桥 沙滨路 重庆大学 三峡广场 区域板块 沙区房地产格局特征 沙区房地产格局特征 沙区区域楼盘代表 三峡广场区域 重庆大学区域 凤天大道区域 沙滨路区域 杨公桥区域 华宇广场 金沙国际 正升王府广场 利得而大厦 学府雅园 百年世家 横邦C元