重庆丽源岛尾盘营销执行报告51OC.docVIP

谨呈：重庆市海丰房地产开发有限公司 丽源岛尾盘营销执行报告 前 言 尾盘一直是令发展商和代理商都感到头庝的一件事,因为买尾盘时已不可能大量、轰炸性的进行广告宣传，尾盘数量相对不多，其营销费用十分有限，如何用适量的宣传费卖出最难卖的单位，这是业内人士一直在探讨和寻求解决的难题。作为丽源岛的销售现状和销售期间来讲，如何做好本项目的后阶段营销工作，是对代理商和开发商在楼盘的认识与销售全面工作的一次挑战，怎样去改变或避开项目的客观不足，引导消费，最终实现全面的结盘，代理商、开发商、营销推广单位三方的配合至关重要。 第一篇 重庆市房地产市场分析 一、2004年重庆房地产市场运行情况 1、2004年房地产市场环境 在2004年，重庆房地产业保持高速增长态势。完成房地产开发投资107.26亿元，同比增长43.2%，施工面积2619万平方米，同比增长28%，商品房销售面积、销售金额大幅增加，商品房空置率下降，全市房地产开发呈现产销两旺形势，去年第三季度重庆主城区房价同比上涨15.6%，居全国35个大中城市房屋销售价格涨幅的第三，涨幅甚至超过北京、上海、杭州等地，体现了重庆强有力的发展势头。 a、 投资总量速增、投资结构优化、资金来源多元化 去年以来，重庆房地产开发投资增速持续保持在36.5%～46.0%之间，增长速度超过40%的月份多达6个月。前三季度，全市房地产开发投资高于同期全社会固定资产投资增速19.7%，在全市各类固定资产投资中增长速度最快，占固定资产投资的比重已由去年同期的20%上升到23.2%。房地产业增加值达40.73亿元、同比增长13.2%，开发投资结构继续优化，住宅投资增速尤为突出，达65.28亿元，同比增长57.2%，占全部开发投资的六成，比重上升5.5个百分点。 全市到位的可用于房地产开发的资金达136.78亿元，同比增长40.4%、资金到位率达127.5%，有力地保证了房地产业的快速增长。资金构成发生较大的变化，房地产开发的国内贷款占资金来源总量的比重呈下降趋势，由2000年的24.4%降至20.8%；自有资金、预售房款呈上升趋势，分别上升2.1%和3.3%，成为开发资金快速增长的主要源头，这主要归功于去年国家制定的一系列政策，例如“加息”和严格控制对房地产开发贷款等。 开发投资增速超过销售增长速度，近40%左右的项目需在近一、二年内进行完全消化，市场竞争将更加激烈。房地产开发贷款总量的下降，自有资金实力成为开发重要环节。 b、施工面积增加、土地交易量回升 与投资规模相适应的是全市房地产开发施工面积呈现稳步增长态势。前三季度，全市房地产开发施工面积达2619.59万平方米，同比增长28.3%。其中，新开工面积达871.73万平方米，同比增长46%；住宅施工面积增长39.7%，高出施工总量增幅11.4个百分点；而需求量相对较小的写字楼、商业营业用房分别下降或小幅增长。在投资增长、施工面积扩大的同时。土地交易活动渐趋活跃，土地开发投资增大。全市前三季度，在经历1999年、2000年连续两年土地交易面积增速大幅回落后，购置土地的面积开始出现强劲反弹，全市购置土地面积206.93万平方米，同比增长41.1%，比去年同期增速上升49.4%。完成开发土地面积148.16万平方米，增长45.8%。土地开发投资额达7.4亿元，增长10%。 商品房销售好，空置房减少。去年前三季度，一方面是开发企业越来越注重市场需求，开发产品适销对路，全市商品房空置总量呈现下降趋势。至三季度末，全市商品房空置总量已降至380.02万平方米，较去年末下降10%。其中，空置一年以上的商品房面积占空置总量的49.3%。住宅空置量较去年末下降19%，占整个空置总量的49.3%。住宅空置量较去年末下降19%，占整个空置总量约47.6%。写字楼、商业营业用房、其他类房屋与去年末相比均出现小幅上升。另一方面，全市商品房销售面积与销售金额大幅度增长，仅主城区商品房销售面积就达505.13万平方米，同比增长36.5%，金额112.54亿元，同比增长40.4%。商品房销售总量大于竣工总量，多212.6万平方米。 在去年施工面积增加，土地交易量的上升，在未来两年内开发量将急剧上升，大盘拥现，自然及人造环境的升值压力越来越重