中美房地产经纪异比较分析.docVIP

第一课　中美房地产经纪差异比较分析 　　课程内容：　　一、历史差异　　二、市场差异　　三、法律环境差异　　四、交易流程/环节差异　　五、经纪公司运作模式差异　　　　一、历史差异　　●形成历史差异　　·美国房地产经纪行业历史悠久　　·中国房地产经纪行业十分年轻　　●发展历史差异　　·美国房地产经纪行业较为成熟和规范　　·中国房地产经纪行业处于快速发展中　　　　二、市场差异　　●交易主体不同　　·美国房地产交易市场以二手房交易为主　　·中国房地产市场交易以一手房交易为主，二手房交易发展迅猛　　●消费意识不同　　·美国房地产经纪市场上，独家委托受到法律保障，而且消费者对房地产经纪公司和经纪人信赖度高，大多数房地产交易都是通过经纪公司完成　　·中国由于消费习惯和法律保障等原因，独家委托较难实现　　　　三、法律环境不同　　●行业管理部门的差异　　·美国从事房地产经纪的公司由政府管理　　·美国从事房地产经纪的经纪人由房协管理　　·中国从事房地产经纪的法人由政府下设的主管部门进行管理　　●房协性质及地位的差异　　·美国房协属于民间组织，其领导人多由各大房地产经纪公司高层担任，对行业政策有一定影响力　　·美国房协是盈利性组织，每年收取大量经纪人的会费　　·中国房协属于行业内非盈利组织，属于政府和房地产企业之间的交流桥梁　　●房协作用的差异　　·美国房协分为四个层级：全国（United states）房协、各州（State）房协、各县（County）房协、各市（City）房协　　·美国房地产经纪人一般会自愿参加以上24个房协，并为每个房协支付200300美金/年　　·中国房协主要面向房地产企业　　·美国实行独家委托制，因此各级房协都有属于自己的独家委托房源，经纪人加入该协会，能够获取更多的房源信息　　·各级房协都会在其网站上公布所属会员经纪人的所有交易记录，任何人都可上网查询　　·各级房协每年都提供一定的培训、资料、资质认证等会员服务　　·美国房地产经纪人愿意成为房协会员，房协则愿意与交易记录良好的经纪人实现双赢　　四、 交易流程/环节不同　　●居间和代理　　·中国广泛存在的居间代理形式，存在经纪人损害一方利益的隐患　　·美国许多地方规定：房地产经纪人只能代理卖方或买方，即每笔交易必须由买方、卖方及各自的经纪人四方才能成交　　●过户环节不同　　·中国的二手房交易多由经纪人代理客户完成签约、过户、按揭等一系列程序　　·美国许多地方规定：买卖合同签订后，接下来的环节必须交由公证公司进行后续的过户、按揭等服务　　·公证公司是独立的第三方（可以是经纪公司投资）机构　　·为保证公证公司提供公正、优质的服务，美国法律规定：每年由州政府对公证公司进行审核（包括不良记录、投诉记录），并依审核结果强制要求公证公司存取一定的保证金（数额随信用记录升高而降低）到指定商业银行；州政府控制该州公证公司的数量，并随时监督其服务质量　　●产权调查不同　　·中国的二手房交易中，一般由经纪公司进行产权调查　　·美国由产权保险公司进行产权调查，交易方支付相应费用　　·产权保险公司进行产权调查之后，对调查的不动产生成相应的保单，若交易中出现问题，则按照标的物价值进行相应赔付　　　　五、经纪公司运作模式不同　　●薪酬结构不同　　·中国房地产经纪公司大多采取“适度底薪、低提成”的薪酬结构　　·美国前十大经纪公司均为“无底薪、高提成（6%左右）”的薪酬结构　　·美国经纪行业的高提成缘于美国交易程序复杂，交易费用约占交易总额的6%-7%　　●佣金形成机制不同　　·中国相关行业主管部门规定佣金收取比例，美国则不强制规定　　·美国法律规定：严禁市场上较大的房地产经纪公司联合控制市场上的佣金收取比率 第二课　房地产中介门店经营管理实战 ? 　　房地产中介门店管理　　■ 门店选址　　■ 日常管理　　■ 门店选址　　◇ 概览　　◇ 选址方法　　◇ 信息获取的方法　　◇ 选址程序　　▲ 门店选址——概览　　　◆商铺和办公楼投资情况概览　　　　▲ 门店选址——选址方法　　　　△ 经济环境和生活结构　　△ 区域城市结构　　　　·上海的三横三纵　　△ 规划和政策　　△ 商业结构组成的市调　　△ 竞争行业分析　　　　·对手投资额、利润率、人员、薪资、规划等　　△ 当地居民消费习惯分析　　△ 立地条件研究　　　　·交通、人流量、周边商业环境、可见度、朝向　　△ 同行业调查　　△ 租金与经营成本构成分析　　△ 市场定位　　△ 客户定位　　▲ 门店选址——信息获取的方法　　△ 行业部门　　　　·例如房地产交易中心等　　　◆