君地尊商业篇.pptVIP

意向入驻 500平米左右4个 1000平米左右2个 具体建议 中型中式餐饮 大型中式餐饮 业态 4000平米左右 规模 合美对于本项目商业业态布置的设想 1. 转角商业外部区域 50平米左右3个 小型西式糕点 意向入驻 100平米左右2个 100平米左右4个 具体建议 小型西式快餐 小型中式快餐 业态 950平方米 为特色餐饮 规模 2. 转角商业内部区域 50平米左右2个 房产中介 50平米左右2个 音像书店 50平米左右2个 美容美发 50平米左右1个 面包店 50平米左右1个 手工作坊 意向入驻 50平米左右2个 50平米左右1个 具体建议 便利店 洗衣店 业态 500平方米左右 规模 3. 内部邻里服务区域 300平方米左右2个 推拿足道 200平米左右 宠物店 500平米左右1个 银行 300平米左右2个 咖啡屋 50平米左右2个 饰品礼品店 200平米左右2个 软装用品店 250平米左右2个 茶坊 意向入驻 1000平米左右1个 500平米左右1个 具体建议 美容会所 SPA 业态 4500平方米左右 规模 4. 休闲娱乐区域 商业价格定位研判及户型配比建议 户型面积配比 租金和回报率 售价 总价 户型面积调整 户型规划建议 ——我们固定租金进行反推： 12000万元/㎡ 6% 60元/㎡?月 售价推导 回报率 月租金 1、周边租金水平基本上在 60-80元/㎡?月。 2、一般业态在这种区域经营，所能承受的主力租金也多在60元/㎡?月左右 1、对于这种在发展中的区域商铺投资回报率与售 价关系基本在6%左右，以后在随着区域成熟性 递增。 2、此种回报率是我们合美长期操作商业的经验， 与此吴宫丽都投资回报也基本遵循着这种回报 递增的规律。 ——以上述推导价格与周边商铺售价对比 通过我们推导价格与同类型商业白领公寓的售价相比，12000元/㎡的价格基本持平。 因此，下面对两个项目的综合因素进行权重对比： 100/90 商业效应 100/92 营销操作平台 100/100 地段 12698元/㎡ 项目价格推导(元/㎡) 100/96 投资 与同类最高价格楼盘对比 100/95 业态因素 100/96 内部配套 100/95 商场经营管理因素 100/92 产品因素 比照价格（白领生活馆商铺） 12000元/㎡ 经过项目的同类对比价格推导，本案价格锁 定在12698元/平方米。根据销售策略上的运 作，项目价格可提升100元/平方米。因此， 本案商业价格最后完全可以达到预期售价12800元/平方米。 ——以上述楼盘整体均价推导不同位置商铺价格 根据我们在苏州操作商业的经验，将下面不同 位置的商业设定比值。 0.75 沿长江路2层 0.9 沿长江路1层 0.9 内部商业1层 0.8 沿竹园路2层 1（最高价格） 沿竹园路1层 比值 商铺位置 根据上述比值,我们将12800元/平方米的均价进行分解 沿竹园路1层商铺均价为14713元/㎡ 0.75 0.9 0.9 0.8 1（最高价格） 比值 11038 13242 13242 11770 14713 均价(元/㎡) 沿长江路2层 沿长江路1层 内部商业街1层 沿竹园路2层 沿竹园路1层 商铺位置 ——根据市场接受总价来控制项目面积 13242 特色餐饮业 10间 140-200 100-150 （沿酒店） 100-150 16间 16间 11间 16间左右 比例 100-130 125-170 70-120 300-500 总价(万元) 2250 90-120 11038 沿长江路2层 做二级业态，中型零售店等，面积适中 2250 90-120 13242 沿长江路1层 社区性商业，作些小店铺。 1450 50-80（住宅） 内部商业 11770 沿竹园路2层 城市一级商业，可以做餐饮业态 4000 200-300 14713 沿竹园路1层 业态 所占总建面积(㎡) 面积(㎡) 价格(元/㎡) 分布位置 我们建议单套商铺总价控制在300万以内，这种商铺是苏州接受度上限，若是有购买大户型的客户，可以进行灵活分割。 注明：商业面积按照总建9950平方米计算。 本项目户型完全依据市场总价接受度高的户型以及商业业态的需求面积而制定。 ——项目商业户型规划建议 二层高6米 一层高3米+2.1米的半地下室 项目户型规划成为高性价比的商铺. 将设有公共性的外部连接二层商业楼 梯,发挥项目二层商业的使用性,同时 可以缩小市场风险以及后续市场激烈 的竞争. 建议该商业户型规划于社区内 部的商业街和沿长江路的商铺中. 图片采用于其他楼盘,只是展示户型的结构性 本案商业部分运作思路 根据以上的商业研究特性，不是目前短暂时间所能够得出的准确性策略。因此，我们建