连锁店选址分报告—上岛咖啡.pptVIP

上岛咖啡的选址报告 新店周围地理位置特征表述，被选店址周围商业环境和竞争店情况 新店址周围居民及流动人口消费结构、消费层次 新店开业后预计能辐射的范围 新店的营业面积和商品结构 新店的市场定位和经营特色 新店址经营效益预估 新店未来前景分析 上岛咖啡的选址分析项目 新店周围地理位置特征表述 海珠区新港中路356号丽影商业广场2楼，地处客村商圈。 新店周围地理位置特征表述 丽影商业广场位于广州市海珠区新港中路客村立 交以东，珠江电影制片厂门前，是地铁二、三号 线交汇站——客村站C、D出口的上盖物业，是广 州地铁东南西北四向交通的核心枢纽，广州目前 三大地铁换乘站之一，加上目前往来穿梭的22条 公交车路线就在门口靠站，交通网络四通八达， 十分便利。 周边滨江东豪宅区；广州大道住宅区和新港 路白领住宅区；琶洲会展CBD商务群；赤岗、大 塘、敦和成熟旧居民区；省教育学院、文理学院、 纺织学校、服务学院、新港中路小学；电子七所 商务大厦、国家海监南海总局办公大楼以及丽影 华庭、丽影会展时代商务楼、影城花园、影城宾 馆等数10万稳定消费人群，更为进驻丽影商业广 万 场的商家提供了无限的商机。 被选店址周围商业环境、竞争店情况 上岛咖啡是丽影商业广场目前唯一一家咖啡店， 无直接竞争对手 客村立交以东的丽影商业广场是客村商圈的桥头堡，因其有极其优越的地理位置，正处于地铁 二、三号线交汇站——客村站，是广州地铁东南 —— 西北四向交通的核心枢纽，广州目前三大地铁换 乘站之一，新港中路和广州大道呈“十”字在此 相汇，交通网络四通八达，十分便利，每天为丽 影商业广场带来至少10万人次的流动客量。 新店址周围居民及流动人口消费结构、消费层次 新店址周围居民及流动人口消费结构、消费层次 人均可支配收入和人均消费性支出基本同步增长。因此新店的未来收益会非常可观。 新店开业后预计能辐射的范围 新店的开业面积200平方米 主要经营进口现磨原豆咖啡,中餐,西餐,台式 简餐 新店的营业面积和商品结构 新店的市场定位和经营特色 营业潜力 假设咖啡店的商圈有三个层次：第一层次的主要 商圈内居民户数为2000户，第二层次的次要商圈 内居民户数为4000户，第三层次的边际商圈内居 民户数为10000户。若平均每户居民每周去咖啡 店喝咖啡的消费水平为30元，则： 主要商圈居民支出总额：30×2000＝6（万元） 次要商圈居民支出总额：30×4000＝12（万元） 边际商圈居民支出总额：30×10000＝30（万元） 新店址经营效益预估 据调查分析，新开咖啡店的市场占有率在主要商 圈为30％，在次要商圈为10％，在边际商圈为5 ％，则： 主要商圈购买力为：6×30％＝1.8（万元） 次要商圈购买力为：12×10％＝1.2（万元） 边际商圈购买力为：30×5％＝1.5（万元） 该新店营业潜力可估计为： 1.8＋1.2＋1.5＝4.5（万元） 则一年的总销售额估计为：4.5×52＝234（万元） 新店址经营效益预估 开店投资与经营费用估算 1、开店前期投资估算 、 开店第一年需要总投资80万元，具体项目如下： 新店址经营效益预估 开店后经营费用估算 、第一年总费用预计为54万元， 第一年总费用预计为 80万元，损益平衡点分析 损益： 销售毛利＝营业收入－销售成本 ＝2340000-560000＝1780000 税前损益＝销售毛利-变动费用-固定费用 ＝1780000-460000-80000＝1240000 实际损益＝税前损益-分担总部费用 ＝1240000-50000＝1190000 损益平衡点： 损益平衡点营业额＝固定费用/（毛利率-变动利率） ＝460000/（82％-2％）＝575000经营安全率： 经营安全率 ＝（1-损益平衡点营业额/预期营业额）×100％ ＝（1-575000/2340000）×100％＝75％ 可以看出，新店的安全率在30％以上为优秀店。