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车苑·华庭营销策划简案（3—5部分） 营销策划总体思路： 总体原则：最好的策划是做第一，至少要做到项目区域范围内的唯一。 根据项目的实际情况，在目前市场条件下及项目所在区域范围内的周边楼盘作为参考案例来分析： 项目在周围竞争对手及周边区域范围内要想脱颖而出，产品本身必须要有自己的突出特色或者是较为强有力的突出性价比，而不仅仅只是宣传口号上的某种概念，更不是不着边际的宣传口号。 （本策划方案，我方保证从项目案名、推广语的提出、平面设计等原创性项目均为原创，不涉及其它项目知识产群的问题。） 市场分析 总结：盐城市场主体回暖 市场分析我方根据目前所掌握的资料，做一个笼统的判断，其基础来自于目前的销售数据以及在实际操作中的浅显的经验，避免市场分析状况笼统和不确切，不拘于一家楼盘的热销和滞销，单个案例的情况并不能代表本项目的今后实际销售状况，仅仅只能作为我方的一个参考。 宏观： 目前盐城整体市场商品房存量在180万平米左右，其中最近3个月较去年年底，销量有了大幅度的提升，一月份成交119555平米，二月份成交163542平米，三月份成交115921平米，即使保持一定的增长速度，在市场价格没有大幅下降的前提下，要想恢复到原先房产市场一片红火的情况，可能性几乎为零，再加上现在的市场几乎以刚性需求为主，消费者多了更多的理性，投资客户几乎消失，在一定的时间内，盐城市范围内房价上升空间几乎不存在，以现在的销售速度，即使没有新的楼盘上市，全部消化掉剩余房源，至少要15个月左右的时间。 2009年盐城商品房销售统计： 1月总计成交楼盘套数(含经济适用房)1005套月总计成交楼盘套数(含经济适用房)1092套月总计成交楼盘套数(含经济适用房)1232套 优惠政策:一次性付款9.折,贷款9.折价格：均价300元/平方米建筑类别：小高层 户型面积：34平方米--120平方米/平方米/平方米/平方米 优惠政策:一次性付款9.6折，按揭9.8折价格：均价3880左右建筑类别：小高层 户型面积：90平方米—200平方米价格：均价3左右建筑类别：小高层户型面积：90平方米—0平方米/平方米/平方米/平方米/平方米价格：均价3左右/平方米/平方米续广应户资进签约，电报纸 甲方：水绿盐渎置业有限公司 乙方： 本协议约定项目位于江苏省盐城市开创路2号（以下简称本物业），项目性质为住宅，总建筑面积约为5万平方米，本项目由盐城市水绿盐渎置业有限公司投资开发。为进一步发挥各自的优势，本着优势互补，共同发展的原则，甲、乙双方经友好协商，一致同意签署本房地产项目《销售代理合同》（以下简称本合同）。 第一条 ：甲方同意于二○○九年　月　日起正式委托乙方为“水绿盐渎”项目的独家全权销售代理单位，委托期限壹年。 第二条：甲方的责任及权利 01、? 负责保证本项目销售的合法性，申办有关销售之法律程序，同时向乙方提供有关本项目销售之法律批文副本资料，包括： A．盐城市商品房土地证、预（销）售许可证； B．开发商营业执照复印件； C．各楼层平面图、房屋立面图、鸟瞰图、室内厨卫设施表、装修装配标准； D．商品房预、销售合同、房屋订购书（提供样本）； E．与银行签订的按揭协议。 F．上述证照、资料须经乙方确认无误并加注“销售专用”字样后盖章。 02、负责售楼处用房的新建或租赁费用及装修办公设施等费用。 03、销售过程中的宣传推广、广告发布及制作费用由甲方承担。 04、?与乙方共同协商或调整并负责确定本项目销售进度、销售报价、付款方式、按揭办理、物业管理范围及收费标准等。 05、?委派工作人员负责《商品房销售合同》的最后确认，负责接受客户各类款项等工作。所有房款及定金须由甲方派驻专门负责人员收取，甲方派驻人员必须配合乙方销售工作，且必须与乙方在售楼处的员工上下班时间一致。 06、配合乙方销售，并在乙方工作人员陪同客户看房时提供帮助。 07、按本协议的约定向乙方支付销售代理的佣金。 第三条：乙方责任 01、在签订本合同前，向甲方提供代理商的所需证件证明。 02、在本项目的销售及招商代理过程中必须遵守中华人民共和国、江苏省及盐城市的有关法规，不得损害甲方品牌形象。 03、承担对本项目全程代理工作的运作与实施，其中包括： （1）、负责对本项目的销售工作进行总体策划，包括市场、产品、形象定位，营销策划，广告传播，促销活动，按照甲方的要求进行销售。 （2）、在现场组建售楼班子，负责本案的现场销售工作；本部设立项目专案组，负责销售的整体实施。 （3）、在售楼处建成或房屋确定后，即进入销售前宣传阶段，待取得预（销）售许可证后，销售签约即进入实质性运作。负责协调好销售工作。 （4）、负责计划、监督制作与销售有关的售楼书、推广宣传单、展览板、认购书、认购须知及其它一切有关销售之资料，以及有关的报刊、电视及电台等媒体