香樟林 三 五部分.docVIP

1 项目资源概述 1.1.1项目概况 1、项目名称：香樟林 2、开发地点：望洲路和望洲南路交汇处 3、项目性质：纯商品住宅小区 4、项目规模： （1）实际用地面积63974.3㎡（约96亩） （2）住宅总套数：1915套 （3）总建筑面积：253464.6平方米 其中：车库建筑面积29544.7㎡ 商业铺面15092.2㎡ 住宅208048.6㎡ 公建779.1㎡ （4）估算总造价： ？ 万元，综合单方造价为 ？ 元/平方米 5、投资方式： ？ 6、项目建设单位：广西京城置业投资有限公司 7、项目的实施 项目于2008年底开工，逐步开发，计划在 ？ 年全部建成投入使用。 1.1.2地理位置及基本概况 本项目为京城置业投资有限公司拟建的高档住宅项目，规划用地位于南宁市望洲路和望洲南路交汇处，北临望洲路，西临望洲南路，南宁市委党校宿舍区，东面与海军招待所及广西武警总队一支队用地相邻。属南宁市中心地带，地理位置优越，交通便利，基础设施完备，住宅、商业开发前景可观 1.1.3周边环境 市政配套——周边路网贯通，，居住小区健身中心文化活动站市政配套整体。 公建设施——地块附近规划 生活配套——。 教育配套——现无的学校；；周边教育配套未来十分完善。 评价 现状 片区 地段 交通 景观 人气 生活配套 商业配套 教育 配套 优 √ √ √ √ √ √ √ 良 √ 较差 √ 差 宝资通观点： ??? 项目附近的规划区范围内尚无出让地块及在建楼盘，未来的开发将成为核心区内的标杆性项目。总之，的公建、生活、教育配套将十分完善，景观条件突出，气候风向更宜居住，地块总体价值较高。 SO策略： 1）利用区域商业特色，配套成熟，交通便利发挥人居优势 2）利用项目景观优势，发挥居住品质高优势，与周边项目拉开档次 3）发挥项目的地段交通便利优势 4）发挥企业品牌优势 优势 ( Strength )： 1）项目位于成熟地段，各种市政项目配套设施齐全； 2）内部的景观优势， 3）临近望洲路，交通便利 4）地块面积约98亩，为目前望洲路沿线用于商品房建设的、占地面积最大的地块。有利于项目景观的布局及价值提升； 5）开发商本土的影响力。 6）项目产品的规划设计，已经过多次论证修改，具有较强的市场竞争力和升值潜力。 7）32层高在该区域拥有无可匹敌的制高点 ST策略： 1）利用项目的地段优势与资源优势，弱化周边的建筑物形象。 2）抢占市场先机，逐步建立第一关注度。 机会（opportunity）： 1）项目周边仅有两个项目销售，处于尾盘销售，对项目本身不构成直接威胁 2）区域商品住宅供应出现现结构性“真空”，有极大的填补空间 3）作为望洲路最具品质的房地产项目，为项目提供了担当区域领袖的机会。 4）城市建设“136”工程，大力推进旧城改造工作，将推动项目周边形象升级，价值升级。 宝资通观点： 本项目位于兴宁区极具发展潜力的区域，是望洲路目前唯一中高端普通住宅产品项目，顺承了南宁城市化及兴宁区规划地位、交通、产业、经济升级的历史机遇，为项目发展提供了巨大的机会。 挑战（Threat）： 1）国家宏观政策调控力度加大，贷款政策将带来极大的不确定性威胁 2）南宁市市场不景气。 3）南宁同期空置房较多。 WO策略： 1）规避项目周边形象差的建筑物，强调区域未来的优势。 2）规避项目外部自然景观的缺乏，强调项目内部的景观资源。 劣势（Weakness）： 1）项目用地周边建筑多数建于80、90年代，陈旧、杂乱，形象较差；且短期未能彻底改变，近年内会给项目形象带来负面影响； 2）传统工业区印象根深蒂固，东沟岭为外来流动人口的聚集地，建设较为混乱，环境脏、乱、差，给形象带来了一定的负面影响 3）兴宁区东沟岭地带不属于投资热点 4）步行30分钟，具规模、上档次的生活、商业设施等较为缺乏。 WT策略： 1）以服务赢得客户 2）挖掘产品价值、配套价值 3）弱化周边旧的建筑物、等负面因素 4）差异化的营销手段、形象定位 5）产品差异化，项目35%户型是90平米以下，65%户型是90平米以上。 竞争项目分析 宝资通观点：主要阐述区域市场项目分布及规模特点，分析各档次的产品的供应结构，哪一档次产品竞争更为激烈、未来市场的供应量及供应结构等问题。 通过项目概况我们可以了解到样本项目的规模、开发商以及项目的主题风格等基本情况。然后，根据物业所在位置将调研项目