2009年中山市雅居乐西区商业项目市场可行性研究报告.doc

【雅居乐西区商业项目】 市场可行性研究报告 目 录 1．前言 9 1.1 项目背景概述 9 1.2 本案研究的主题 11 1.3 工作准备的重点 13 1.4 市场数据的来源 14 1.5 市场信息分析方法 15 1.6 工作组织方式 16 2．中山商业背景与现状 17 2.1 中山商业概述 17 2.2 商业发展阶段 20 2.3 商业布局状况 23 2.4 商业形态特征 25 2.5 商业消费人群 28 2.6 商业发展态势 30 3．中山商业需求分析 33 3.1 中山人口发展概况 33 3.2 产业结构与人口发展 36 3.3 产业发展与消费力 40 3.4 消费人群层次分析 43 3.5 区域人群消费结构 47 3.6 消费现状与特征调查 50 3.7 消费需求变化归纳分析 57 3.8 消费需求态势研判 58 4．中山市商业板块分析 61 4.1 中山商业板块概况 61 4.2 商业板块成因分析 63 4.3 大信商业板块解构 67 4.4 京华商业板块解构 70 4.5 假日商业板块解构 73 4.6 中恳商业板块解构 75 4.7 富华商业板块解构 78 4.8 商业板块综合分析 81 5．典型商业项目调查 83 5.1 调查样本选择及依据 83 5.2 调查的目及工作开展 84 5.3 综合商业典型项目调查分析 85 5.4 街区型典型项目调查 91 5.5 专业性典型项目调查 96 5.6 典型项目综合分析 97 5.7 典型项目租金分析 99 5.8 典型项目成败分析 101 6．中山商业地产发展分析 104 6.1 中山商业地产发展概述 104 6.2 历年商业物业供求分析 106 6.3 历年商业施工竣工面积 107 6.4 历年商业销售面积 108 6.5 历年商业空置面积 109 6.6 历年商业物业租售价格 110 6.7 中山商业地产发展影响因素 111 6.8 中山商业地产发展态势 114 7．中山西区商业分析 116 7.1 西区商业发展概况 116 7.2 西区商业格局解构 118 7.3 西区交通对商业的影响 122 7.4 西区商业业态特征 124 7.5 西区商业需求分析 126 7.6 西区商业经营状态 130 7.7 西区消费诉求研判 131 7.8 消费诉求对商业的影响研判 133 8．西区商业消费市场调查 135 8.1 西区人口概况 135 8.2 西区人口规模与结构 136 8.3 产业结构对人口发展的影响 138 8.4 区域融合对人口发展的影响 140 8.5 西区商业消费人群结构 141 8.6 西区消费人群特征 143 8.7 西区商业需求诉求调查 144 8.8 西区商业市场机会与风险 148 9．西区商业地产市场调查分析 150 9.1 西区商业地产发展概况 150 9.2 西区商业物业开发状况 152 9.3 西区商业物业租售状况 153 9.4 西区商业物业特征分析 154 9.5 西区商业地产运作分析 156 9.6 西区典型商业项目调查 158 9.7 西区商业地产发展态势研判 163 9.8 西区商业地产机遇与风险 166 10．本项目地块调查分析 170 10.1 地块背景分析 170 10.2 地块周边环境现状 171 10.3 地块交通状况分析 172 10.4 地块周边人居状况 174 10.5 地块周边商业状况 176 10.6 地块区位未来发展研判 178 10.7 地块SWOT分析 179 10.8 地块价值提升与风险规避 183 11．特定物业市场研究 186 11.1 写字楼市场调查分析 186 11.2 写字楼市场适宜性研判 189 11.3 酒店市场调查分析 193 11.4 酒店市场适宜性研判 198 11.5 公寓产品市场调查分析 200 11.6 公寓产品市场适宜性研判 203 11.7 特定产品市场机会研判 204 11.8 特点产品市场风险研判 206 12．市场竞争研判 208 12.1 中山商业竞争状况 208 12.2 项目面临的竞争研判 210 12.3 主要竞争项目分析 212 12.4 竞争项目对比分析 215 12.5 竞争对本项目的影响 218 13．市场研究结论 220 13.1 宏观市场机会归纳 220 13.2 宏观市场风险归纳 222 13.3 区域市场机会归纳 224 13.4 区域市场风险归纳 226 13.5 地块市场适宜性归纳 227 13.6 项目需求容量评估 231 1．前言 1.1 （1