长沙商业市场A商业可行性研究及定位p.ppt

本项目酒店发展方向研究小结：1、本项目具备酒店发展的先天及后天双重优势 本项目发展星级酒店的必要性：发展高端写字楼的客观需求 先天优势： A、地段支撑酒店发展：城市核心地段，距五一商圈近，交通便利 B、景观支撑酒店高端化发展：当前长沙尚未出现一线湘江江景的高端酒店 后天优势： A、长沙高端酒店收益稳定，城市核心区域酒店有品质升级换代空间 B、长沙未来高端酒店供应集中于北城南城，中心地带供应稀缺 * 本项目酒店发展方向研究小结：2、本项目酒店定位建议：市中心五星级景观商务酒店，体量约3-3.5万左右，400-500间房左右 酒店定位建议：市中心-五星级-景观-商务酒店 酒店规模建议：建筑体量约3-3.5万；客房数量约400-500间 酒店 客房数量 神农大酒店 375 通程国际大酒店 380 华天大酒店贵宾楼 438 普瑞温泉酒店 308 华雅大酒店 866 运达喜来登酒店 384 潇湘华天大酒店 588 明城国际大酒店 359 皇冠假日酒店 350 平均客房数量 450 规模参照长沙五星级酒店的平均规模标准 * 本项目酒店发展方向研究小结：3、本项目酒店布局建议：与写字楼集成化，位于写字楼上层 写字楼 五星级酒店 酒店+写字楼共建地标建筑（150-200M）——酒店位于上层，景观优势+私密性 * 附：酒店+写字楼一体化参照案例——上海金茂大厦（顶级江景写字楼+君悦大酒店） 金茂大厦写字楼：3-50层 1、总办公面积约123000平方米，单层平面约2500平米（超甲级舒适度） 2、标准层无柱式大空间随意分割 3、26部电梯，5个办公区，高峰等待时间不超过35秒 4、地面100个车位，地下800个车位 金茂君悦大酒店：51-87层（88层观光层） 1、555间客房 2、11间特色餐厅和酒吧，57F健身中心 3、8层行政套房楼层，独立登记入住，提供全天礼宾服务，精制早餐、晚间鸡尾酒及全天候茶点供应 4、390座位音乐厅，1200人大宴会厅，800人嘉宾厅及10多个多功能厅。 * 3、商业功能分解 D—公寓可行性研究及定位 * 最后一种功能转换的方式：公寓仍待解决的体量——仍有约10万的商业体量待转化 本地块规划商业体量：19.2万建面 本地块预计商业体量：1万建面 本地块预计写字楼体量：5万建面 本地块预计酒店体量：3-3.5万建面 仍待解决商业体量：9.7-10.2万建面 合计：9-9.5万 * 转换公寓的可行性研究：1、长沙城区公寓市场现状在售公寓项目有限（12个），集中分布于市中心区域 在售公寓项目分布： 市中心区域 景江融城、印象天心、摩天一号、华都、融圣国际、越界、长沙之芯 北城区域 芙蓉盛世、豪菲斯国际公寓、SOHO天都 南城区域 鑫远杰座、金色家园 目前长沙在售公寓项目多集中在市中心区域，南城和北城区在售项目不多。 融圣国际 印象天心 摩天一号 华都 芙蓉盛世 豪菲国 际公寓 SOHO天都 鑫远杰座 长沙之芯 越界 景江融城 金色家园 公寓： 5.2万平米 公寓： 1.5万平米 公寓 5.2万平米 公寓： 0.8万平米 公寓： 0.8万平米 公寓： 6万平米 公寓： 5.3万平米 公寓： 10万平米 公寓： 23万平米 公寓： 3.4万平米 公寓： 4.7万平米 公寓： 5万平米 * 项目名 占地面积 公寓建筑面积 建筑类型 景江融城 6022.4平方米 52479.0平方米 33层高层 印象天心 6964.5平方米 53230.0平方米 31层高层 摩天一号 10804.0平方米 100727.2平方米 31层高层 华都 31356.2平方米 23380.0平方米 29层高层 融圣国际 35535.5平方米 34105.6平方米 32层高层 越界 4842.0平方米 59550.0平方米 30层高层 豪菲斯国际公寓 2954.0平方米 7980.0平方米 18层小高层 长沙之芯 1137.0平方米 14975.3平方米 27层高层 金色家园 12526.4平方米 46903.0平方米 19层高层 鑫远杰座 11636.5平方米 50373.6平方米 28层高层 芙蓉盛世 56066.0平方米 51920.600 32层高层 SOHO天都 12670.1平方米 78941.710 28层高层 目前市场在售公寓总体量为78.5万平米 转换公寓的可行性研究：1、长沙城区公寓市场现状在售公寓项目总体量约78.5万平米，单个项目多在5万方左右 * 项目名 户型区间 项目名 户型区间 豪菲斯国际公寓 42-60㎡ 长沙之芯 40-70㎡ 景江融城 37-68㎡ 融圣国际 39-56㎡ 印象天心 38-60㎡ SOHO天都 50-80 ㎡ 华都 61