-武汉三江航天汉阳春江花月赫山地产项目定位与整体发展战略-171PPT.ppt

武汉·汉阳赫山项目定位和整体发展战略 项目研究工作的阶段划分 客户目标、约束条件 企业背景、目标 年房地产开发量增长30%，利润大于15% 集团在汉阳的首个项目，考虑在汉阳的战略布局 房地产品牌 企业利润目标解析 销售利润率达到20%，意味着项目整体实收均价达到4637元/平方米 计算依据 各项数值均取值于三江航天提供资料中 产品类型假定为纯小高层，分三年开发建设，07年入市 销售利润20%，住宅均价为4637元/平米，商业均价为8000元/平米 销售利润率达到25%，意味着项目整体实收均价达到5022元/平方米 计算依据 各项数值均取值于三江航天提供资料中 产品类型假定为纯小高层，分三年开发建设，07年入市 销售利润25%，住宅均价为5022元/平米，商业均价为8000元/平米 片区楼盘的梯队研究帮助我们定义中高端产品 武昌的中高档楼盘 价位在4000-6000元/平方米； 汉口的中高档楼盘 价位在4000-5000元/平方米 片区楼盘的梯队研究帮助我们定义中高端产品 按照现在市场在售的产品分析 汉阳的中高档楼盘价格在3000-4000元/平方米； 项目目标具象 企业内部导向 当达到20%、25%销售利润率 整体实收均价4637~5022元/平方米； 项目区位 地块规划指标 配套－处在两个具有完善配套的商圈之间，大配套比较完善 集中商业 钟家村商圈：汉阳商场 王家湾商圈：家乐福、国美 旅游景区 龟山公园 古琴台 归元古寺 武汉动物园 文教设施 华中科技大学汉阳分校 武汉船校 月湖中学 墨水湖中学 汉阳体育中心 月湖艺术中心（在建） 市政医疗配套 月湖公园（在建） 汉阳公园 武汉市五医院 汉钢医院 配套－周边生活配套不足，商业档次较低 经过本项目线路 575路 绿色新都、新华路、武胜路、硚口、月湖桥、赫山 26路 船校、钟家村、七里庙、王家湾、磨山口、蔡甸三眼桥、快活岭 735路 古琴台、琴台路、月湖桥、罗七北路、赫山、郭茨口路、庙西湾、闸口、上黄金口、琴五村、彭家墩、黄金口、凌家台 地块地势平坦,地表被原生树木和天然植被覆盖，有多块湿地和小面积水塘； 原为汉阳农药厂厂房，现厂房已经基本拆除 剩余尚未拆迁部分主要分布在地块东南部，为龙鑫汽修用地 房地产开发－开始进入快速发展阶段 已开发项目 王家湾片 钟家村片 项目属性 项目属性界定 价格实现是否是问题？ 自然增长能否支撑价格 增长率确定 武汉增长率 区位周边典型个案增长率 基准价格 增长率－区域房价年增长率 2002-2005年武汉房价年均增长率达到17.40%。 增长率－典型个案研究 碧水晴天 占地12.9万平方米，建筑面积25万平方米、多层、小高层、高层产品 2005年销售价格3300元/平方米 2006年销售价格3500元/平方米 增长率 基准价格－地块价值评价（当前基准均价） 依靠价格的自然增长，项目启动区的均价为3793元/平米 项目定位中高档，启动区均价需达到4250-4717元/平方米 设项目分三期开发，2007年入市； 汉阳房地产价格自然增幅为6% 整体均价4500元/平方米，则启动区均价为： Y=4500*3/(1+1.06+1.062)=4250元/平方米 整体均价5000元/平方米，则启动区均价为： Y=5000*3/(1+1.06+1.062)=4717元/平方米 销售价格判断 核心问题界定 核心问题分解 整体规划－汉江南岸规划为文化旅游中心 整体规划－发展完善的城市道路系统和环境改造 月湖公园正在建设，景观建设规模约58万平方米 月湖音乐厅主体完工 月湖艺术厅2008年建成并召开中国第八届艺术节 交通建设 梅子路的建成通车将贯通汉口、硚口、汉阳，穿越墨水湖直通沌口经济开发区，赫山路连接琴台和汉阳大道、罗七路呼应； 铁道规划 项目东侧铁路线作为京广线的组成部分，有计划线路外扩，但还是承担火车中转和城市内部交通轨道的作用； 近期规划－汉江北岸规划为都市商务区 汉江南岸待招商地块(汉阳区) 区域城市发展研究 从远期看： 老工业区转变成文化旅游中心区，发展前景良好； 从近期看： 汉阳全力打造沿江高尚社区，项目中高档定位顺应城市规划发展大势 从土地出让情况看 从近期土地出让计划看没有直接竞争，汉江两岸规划看相互呼应，具有打造中高档楼盘的条件 汉阳和汉江北岸是客户重点研究片区 项目客户研究－片区划分 客户分析方法 一、客户购房意愿和购买力分析 访谈目录表（56个客户深度访谈） 项