2010年云南·大理·古城与居别墅项目营销思路报告.ppt

2011年，地产新政陆续出台，住宅项目成交面积同比大幅下滑； 在限购、限贷等政策严控下，大量资金被挤出住宅投资，转向商业物业投资； 商业的热销，印证了市场客户投资需求持续扩大，热钱没有消失； 伴随市场调控加码的可能，越来越多投资购房者对整个房地产市场的发展态势持审慎态度。 第四部分 解决之道 一、项目重新定位 古城白族高端度假别墅 小面积度假别墅 + 别墅式酒店公寓产品群 公建部分 小面积公寓别墅 度假别墅 根据面积重新将项目进行规划，共由酒店式别墅公寓、联排独栋、公建区三部分组成。 二、产品重新设计 200平米的大面积，多房间别墅设计已经过时； 既然是投资型度假别墅，那么我们更看重投资客和使用者的实际利益： 投资客——买便宜、投资收益高 使用者——住得舒服、在大理和居享受不一样的假期 A、产品划分 ——将原有的大面积设计，划分为小面积， 目的：控制总价，易投资 例如：将193平米的次主力货品划分为地上3-4层的3套面积为60平米左右的小户型，形成创新型别墅式公寓产品。并且产品的独特性，也能和感通别墅三期有足够的差异化。 2户 3户 1户 2户 户型划分示意图 1户 3户 【理由和好处】 1、扩大客群面 划分的小面积户型可以作为投资型度假公寓，满足更多客群的需求，将本案的购买人群从别墅客扩大到数量更为广泛的度假客和投资客； 客群 度假客 别墅购买者 投资客 2、充分利用容积率 通过面积划分，可以在12米限高的范围内，将原有的2层楼改建为3或4层楼；从而获得更多销售面积，实现容积率的合理利用； 3、提高总销售额 小面积别墅，总价得到合理控制，可以适当提高单价，加之总销售面积的增加，可以大大提升项目销售总额，带来更多利润。 4、缩短销售周期，降低投入成本 从以往经验看，400万的别墅项目至少需要2年的销售周期才能清盘，而90平米的别墅销售则是最快的；面积划小以后，70%的货品都为小户型，至少可以缩短一半的销售周期，减少项目长期的广告投放、营销团队人力物力的投入。 5、节省更多面积用于景观打造 由于公寓式别墅户型面积较小，可以有效减少每栋别墅的占地面积，从而有更多空间可以用于景观打造。 B、产品设计改良 ——强调度假感而不是房屋的功能性 目的：让使用者真正住得舒服 例如：大景观阳台+紧凑型客厅——看风景更重要 全景浴室+星光露台——与美景无时无刻全接触 瑜伽房替代书房——来度假，不谈公事 阳光花园——享受一场大理的日光SPA 半山半岛总占地面积2066多亩，总建筑面积100多万平方米，由三亚鹿回头旅游区开发有限公司开发的超大型综合房地产项目。整个项目包括临海别墅、观海公寓、洲际酒店、豪华商业街、国际潜水基地、游艇会等。项目总销售额预计200多亿元，是三亚乃至整个海南岛销售额最大的房地产项目。 产品设计精彩案例—— 三亚半山半岛项目 1、无界限，越奢华越简单—— 大开间、大尺度、大面宽、大赠送空间 2、通透留白，超大阳台创造“空间之肺” 3、围合环视，空中花园，屋顶泳池，户户不同的观景角度 项目特色——产品设计亮点 　　户型1: 绿茵揽胜　 两房两厅两卫 面积126-129 1、方正大客厅与阳台相连，南北通透，通风采光俱佳。视野开阔 2、4.5米大面宽主卧，超大浴缸居核心观景位置，带来无比奢华享受。 3、大尺度玄关与厨房设计，享受生活的精致 　户型2:金色满贯　两房两厅两卫 面积132-134 　　1、4.5平米大面宽客厅与超8米大面宽阳台相连，无敌视野，舒适自得大空间。 　　2、主卧独立卫浴，加无敌海景浴缸，总统套房享受。 3、客卧连景观阳台，独立卫浴，与主人房同等奢华体验。 三、酒店式公寓返租销售模式 针对小户型不长期居住的客群特性，在客户自愿的条件下，可以引入酒店式公寓的销售模式，将公寓返租给酒店，每年可享受30天免费入住外，还可拥有每年超高的经营红利； 目的——给到更多丰厚条件，吸引投资客 举例：以户型面积为30平米的公寓为例，售价为1.5万元/㎡，总投入为45万元，每年返租总房款的8%作为固定回报，则10年可收回总房款的80%，共计36万； 返租的好处： 可以大幅增提升开发商利润。 可以达成快速销售，大大缩短销售周期，降低开发成本。 酒店式公寓返租销售模式是目前旅游地产营销的黄金模式。 拥有四星酒店的支持等成熟条件，有利减少了人力、财力的投入。 “温泉心景”小户型休闲公寓，占地面积约90亩，位于安宁市温泉旅游度假区的核心腹地，毗邻“天下第一汤”，其独特的地理优势和丰富的自然、人文资源造就了“温